מרטין בוקסדורף

אז מה עושים? בתור מי שמטפל בהרבה מאוד מקרים כאלו אני יכול להגיד לכם שהדבר הכי חשוב זה לנסות להבין מה הבעיה. לפעמים הבעיה היא ברורה כמו זה שעברתם למשל פשיטת רגל לא מזמן או שהייתם מוגבלים, אך קיימים גם הרבה מאוד מקרים שהם לא שחור לבן אלא הרבה מאוד אפור ובהם לא תמיד ניתן לדעת בוודאות, מה הסיבה.

התפקיד הכי חשוב לכם הוא להגיע להבנה מה הבעיה.
למה זה חשוב? הסיבה היא כדי להבין האם מדובר במשהו נקודת ואולי כן ניתן יהיה להתגבר עליו בבנק הזה או אולי בבנק אחר, או שזה משהו סופני שלמעשה מחסל את הסיכוי שלכם למשכנתא לחלוטין.

הבעיות האפורות: הבעיות שהן לא שחור לבן יכולות להיות רבות: הכנסה לא יציבה, ריבוי הלוואות, גיל צעיר, עסקה מורכבת מדי, שמאות נמוכה מדי, אתם מבקשים סכום גדול מדי, אתם לא מבהירים נכון את מה שאתם צריכים, העסקה שאתם רוצים להוציא לפועל לא בנויה נכון. יצא לי לראות מאות מקרים בהם לאחר כמה תיקונים או הכנה נכונה, יצאתי והישגתי משכנתא לאותם האנשים.

אז מה עושים? נניח שהבנתם את הבעיה, מה עושים עכשיו? אני מציע בחום גדול לפנות למומחה שמבין במשכנתאות מורכבות ויוכל לתת לכם את הפיתרון לבעיה. שוב, כאשר אני בונה מחדש את בקשת המשכנתא, יצא לי להצליח בכמעט מאה אחוזים בהרבה מאוד תיקים שבהם הבנק של הלקוחות אמר חד משמעית לא.

ברגע שאתם למישהו מומחה את התיק שלכם לטיפול- סביר מאוד להניח שהוא יצליח למצוא פיתרון כל שהוא כדי להצליח במקום שבו אתם נכשלתם ולהביא לכם משכנתא, אפילו שאתם לא מאמינים שזה עדיין אפשרי. מה קורה אם יודעים על הבעיות האלו מראש? אם אתם על הבעיות האלו מראש ואתם מבינים שככל הנראה לא תצליחו לקבל אישור משכנתא, אני ממליץ בחום שלא לגשת לבנקים בכלל, תשאירו את זה למומחה.

למה? כי אם אתם הולכים לבנקים לבד, אתם ככל הנראה תגיעו לאותו המצב שאתם צופים שיקרה, לעומת זאת אם נותנים למומחה כמוני לטפל לכם במשכנתא, סביר להניח שאני אצליח למצוא פיתרון כל שהוא כדי להביא לכם משכנתא, כאשר אם לפני כן תיגשו לבנקים לבדכם, אתם רק תשרפו את הבנקים שאליהם אני יכול לגשת עם הבקשה.

אז מה הנקודה מאחורי המכרז ריביות? הנקודה היא שכמו בכל תחום צרכני אחר, הלקוח אמור לנצל את הכוח שלו, כדי לבצע סקר בכל הבנקים השונים על מנת למצוא לעצמו את התנאים הטובים ביותר.
האם סקר השוק בבנקים מקביל לתחומים אחרים? ההבדל בין צרכנות נבונה בבנקים לבין צרכנות נבונה בכל תחום אחר, זה כמות הכללים הקיימים שהמטרה שלהם היא לעשות סינון ולהוות מסננת כדי להכניס רק את הלקוחות המתאימים. במילים פשוטות יותר: קשה מאוד לבצע מכרז ריביות יעיל כאשר אתה לא באמת מבין את כל הכללים.

כלומר, כאשר מגיעים לבנק מסוים, לא באמת יודעים מה הבנק הזה מייצג. ובטח לא יודעים האם הוא בכלל לא מתאים לסוג המשכנתא שאתם רוצים לקחת. כל בנק יש לו את הלקוחות שמתאימים לו, אם אתם פונים לבנק שלא מתאים לכם- אתם למעשה חוטאים למטרה ולא מנצלים את האפשרויות שלכם. לדוגמה: אם אתם לוקחים משכנתא שהיא מאוד גבוהה, למשל 1.5 מיליון שקלים, יש מעט מאוד בנקים שיכולים להציע לכם תנאים שהם אטרקטיביים. הסיבה היא שמדובר בסכום מאוד גדול וחלק גדול מהבנקים ייכנסו ללחץ מגובה הסכום. כלומר, אם אתם תגיעו לבקש משכנתא של 1.5 מיליון בבנק שלא מתאים למטרה זו, אתם תחטיאו את המטרה ותצאו מאוכזבים מאוד. היות והזמן שלנו הוא משאב חשוב גם כן ואנחנו לא רוצים להגיע למצב שבו אנחנו נתייאש מהשגת תנאים טובים למשכנתא שלנו, ההמלצה היא כמובן להיעזר ביועץ מקצועי לכך או לכל הפחות להתייעץ עם מישהו שמבין. האדם שמבין יכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף ולהביא לכם ריביות מעולות שיהוו תשלום חודשי נמוך יותר.

מכרז ריביות במשכנתא לסגירת חובות: כאשר מגיעים לקחת משכנתא לסגירת הלוואות או משכנתא לכל מטרה, הריביות הן משמעותית גבוהות יותר. כלומר המכרז ריביות הופך להיות חשוב הרבה יותר. ההבדלים בריביות של משכנתא לכל מטרה הן יכולות להיות עצומות בין הבנקים השונים. לעבדכם הנאמן יצא כבר לראות לקוחות שסוגרים משכנתאות לכל מטרה בריביות שהן 3 אחוז, 4 אחוז, 5 אחוז ואף שישה אחוז- ההבדלים האלו הם עצומים. ההמלצה שלי היא כמובן להיעזר באיש מקצוע.
למה באמת צריך יועץ משכנתאות? נכון שזה קצת מצחיק שאני ממליץ על עצמי, אבל תסלחו לי. כמה נקודות למחשבה: המשכנתא הממוצעת בישראל היא סביב 950 אלף שקלים. ההחזר הסופי של משכנתא כזו לאחר שלושים שנה הוא סדר גודל של 1.7. כלומר משלמים בסוף התהליך, כמעט שתי משכנתאות.

יועץ משכנתאות מקצועי יכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף ולפעמים אפילו מאות אלפי שקלים במשכנתא שלכם. תשקלו להיעזר ביועץ משכנתאות בפעם הבאה שאתם ניגשים לבנק משכנתאות.

כמה זמן עבר? בתור מומחה בהשגת משכנתאות למוגבלים לשעבר, הדבר הראשון שאנחנו בוחנים במצב הזה הוא כמה זמן עבר? שימו לב, אם עבר חודש מאז שהייתם מוגבלים, אין שום סיכוי לקחת משכנתא באמת. אבל אם עברו שנתיים, הסיכוי הוא משמעותי ויש צ'אנס אמיתי לקחת משכנתא. כמובן שפקטור הזמן הוא משמעותי, שימו לב לדבר הזה. כמה שעבר יותר זמן מאז שהייתם מוגבלים, כך הסיכוי לקבל משכנתא הולך ועולה.

כמה משכנתא אתם צריכים? פקטור חשוב נוסף במקרים האלו, זה למעשה מה גובה הסכום שאתם מבקשים? כמובן שאם אתם מבקשים משכנתא של 300 אלף שקלים, הסיכוי שלכם לקבל משכנתא הוא הרבה יותר גבוה מאשר אם אתם מבקשים משכנתא של מיליון שקלים. הניסיון שלי אומר שבמקרים של מוגבלים לשעבר, ובכלל כל מי שהיה לו בעיות ולא הצליח לקבל אישור, המשוואה היא פשוטה: אם אתם לוקחים סכום קטן, סביר להניח שניתן יהיה להוציא אישור. הבנקים לא יסרבו בדרך כלל לתת משכנתא של 250 אלף שקלים למי שקונה בית ב-1.6 מיליון.

לגבי הזמן, נכון שהרישומים של כל דבר שעברתם בעבר הפיננסי שלכם נשארים לפעמים גם עשר שנים במאגרי הבנקים, אבל הבנקים בדרך כלל ישתפו פעולה אחרי שעברו כבר כמה שנים מאז החוויה הבעייתית. מצד שני, אם עבר פרק זמן מאוד קצר, הסיכויים הם למעשה אפסיים.

מוגבל או חמור? יש הבדל גדול מאוד בין להיות מוגבל (שנה) לבין להיות מוגבל חמור (שנתיים). הבנקים מחשיבים את האנשים שהיו מוגבלים שנתיים, כמקרים הרבה יותר חמורים, מאשר האנשים שהיו מוגבלים רגילים.

לקחת יועץ משכנתאות מומחה: תראו, אני תמיד ממליץ לקחת יועץ משכנתאות, אבל כאן מדובר במקרה מעט שונה. במצבים האלו, הסיכוי שלכם לקבל משכנתא ללא עזרה של מומחה הוא כמעט אפסי.
למה באמת? כי משכנתא לאחר תקופת מוגבלות היא לא דבר שקורה מעצמו, אלא דבר שצריך לבנות בצורה נכונה, צריך להכיר את האנשים הנכונים, לדעת להפעיל לחץ ולבנות את ה"המשקולת החיובית" שיכולים להוות משקל נגד.

המשקולת החיובית: הכוונה היא למצב של מאזניים. מצד אחד, יש את המוגבלות כדבר שלילי ואנחנו רוצים ליצור משקולת חיובית שתאזן את המצב.

מה זה דברים חיוביים: משכורת טובה, עבודה יציבה, קצבאות קבועות, וותק בעבודה, נכסים כלשהם, מוגבלות שנוצרה עקב מצב שלא היה באשמתכם, ערבים למשכנתא, התנהלות חיובית בחשבון עו"ש, התנהלות תקינה של משכנתא אם יש כזו. כל דבר כזה מהווה עוד חלק במשקולת החיובית.

קצת רקע: בשנותיי כיועץ משכנתאות, טיפלתי במאות תיקים של אנשים לאחר הפטר, רובם הגדול בהצלחה. אני חושב שניתן לחלק את זה לכמה קטגוריות ראשיות של נושאים אשר מצריכים דיון. הכול מבוסס על ניסיון מוצלח וכושל שלי עם תיקים של הפטרים.
גודל ההפטר: זה ברור שהפטר ניתן בדרך כלל לאחר שעסק קורס, אבל גם כאן יש הבדל גדול בין עסק שקרס ומחק איתו חובות של מיליונים, או רק מאות אלפים או אולי עשרות אלפים. ככל שהקריסה היא משמעותית יותר, כך הסיכויים לקבל משכנתא הולכים ויורדים. אף בנק לא שש לעשות עסקים עם מישהו שהפסיד מיליונים. שוב, אני ממש לא טוען שזה לא אפשרי. זה לחלוטין אפשרי, פשוט המשימה הופכת להיות מורכבת יותר.

למי היו החובות?
לכאורה יש הבדל האם היו חובות לבנקים או חובות לנושים אחרים. המצב החמור במיוחד הוא מצב שבו נמחקו חובות לבנקים. המצב הקל יותר, הוא זה שבו נמחקו חובות לחברות פרטיות, ספקים וכדומה. הבנקים נוטרים טינה לכל החיים לאנשים שלא מחזירים להם חובות.
ברגע שלא החזרת חובות לבנק מסוים, אתה מבחינתו מחוק לכל החיים. מצער מאוד. שוב, קיימים עוד בנקים, זה שאתם שרופים בבנק כזה או אחר, לא מכריע את הגורל לכאן או לכאן. ממש לא. אבל זה בהחלט מקשה.

אני חייב לציין שהצלחתי להוציא מאות משכנתאות של אנשים שהיו להם כל סוגי הבעיות, אבל אני נותן כאן תמונה כל שהיא כדי לסגור את התמונה מכל הכיוונים שלה.
כמה זמן עבר: הרבה פעמים מתקשרים אלי אנשים ואומרים: קיבלתי הפטר לפני כמה חודשים ואני רוצה לקחת משכנתא. כמובן שזה לא מספיק. אם פשיטת הרגל הייתה קטנה, אז אולי שנה וקצת אחרי זה כבר יהיה בסדר. אם הפשיטה הייתה ענקית, אז צריך כמה שנים לפחות ואם היה בינוני, אז משהו בינוני. בכל מקרה תרגישו בנוח להתקשר ולהתייעץ, אשמח לכוון אתכם על כל האפשרויות.

מה אתם עושים היום? האם אתם שכירים או עצמאיים? כמה אתם מרוויחים? כמובן שאם היום אתם שכירים במשרה טובה עם משכורת גבוהה, זה טוב מאשר אם אתם שוב עצמאיים במשכורת נמוכה. אבל כמובן שכל מקרה לגופו.

השורה התחתונה שלי היא כזו: זה שהייתה פשיטת רגל זה לא סוף העולם. החיים ממשיכים. אבל בהחלט צריך להבין שבנקים אולי לפעמים מאמינים בהזדמנות שנייה. אבל בהחלט לא מאמינים בהזדמנות שלישית.

חשוב להבין שלא תמיד אנחנו מקבלים סירוב מהבנק כי באמת לא רוצים לתת לנו משכנתא, אלא פעמים רבות אנחנו לא מקבלים אישור, פשוט כי אנחנו לא מציגים את מה שאנחנו רוצים בצורה נכונה.

דוגמה: אני רוצה לקנות דירה חדשה במקום הקיימת שלי, כאשר כדי לקנות את הבית אני אצטרך משכנתא שהיא גדולה ב-400 אלף שקל ממה שיש לי היום. נניח שהיום יש לי משכנתא בסדר גודל של 500 אלף שקלים וכדי לרכוש את הבית, אני אצטרך להוסיף עוד 400 אלף שקלים. בנוסף יש לי שלוש הלוואות בחשבון העובר ושב שלי, אשר יוצרות החזר חודשי של 5000 שקלים בחודש.

במצב הזה, כאשר אני מגיע לבנקים ומבקש תוספת של 400 אלף שקלים, הם פשוט יגידו לי לא. יש הרבה הוצאות בחשבון וכרגע אין מקום להגדיל את המשכנתא.

אז איך אפשר להציג את זה בצורה אחרת? דרך אחרת היא להסתכל על הדברים ככה: אני מוכר את הבית הקיים שלי, סוגר את המשכנתא, סוגר את כל ההלוואות שלי בחשבון עובר ושב ורק אחרי זה מגיע לקחת משכנתא של 900 אלף שקלים. זה לכאורה די אותו דבר עם שינוי קטן, אבל זה יכול להפוך את הסירוב של הבנק לכך שאני הצלחתי לקבל אישור למשכנתא.

רוצים להצליח? היעזרו ביועץ: זה נכון שכאן זה פרסום לעצמי, אבל תסלחו לי על כך. אני ויועצים מומחים אחרים יודעים לקחת את הסיטואציה הנתונה שבה הבנק מסרב לתת אישור משכנתא למישהו, להציג את הדברים בצורה אחרת, כדי שכן יהיה ניתן לקבל אישור. היעזרו בניסיון העשיר שלנו כדי להשיג את מה שאתם רוצים.

דוגמה נוספת – משכנתא לסגירת הלוואות: דוגמה נפוצה נוספת היא סיטואציה שבה אנשים מגיעים לבנק ומבקשים לקחת תוספת למשכנתא לסגירת הלוואות של 100 שקלים. לפעמים מאה אלף שקל יכול לעזור לנו להתייצב מחדש, לסגור פינות מציקות ועוד כל מיני בעיות קטנות.
בעיה נפוצה בדוגמה הזו היא שבנקאים בדרך כלל לא מעוניינים לעשות משכנתאות של סכומים כאלו קטנים. זה הרבה מאוד עבודה, בשביל מעט מאוד תגמול. מה שקורה זה שהבנקאים מתחמקים מזה.

אם אתם נעזרים ביועץ עם קשרים בבנקים, אני יכול להפעיל את הקשרים שלי כדי להגיע למצב שבו אתם כן מקבלים את המשכנתא הקטנה הזו שאתם צריכים.

יש עוד הרבה מאוד דוגמאות. הנקודה היא שאם נעזרים במקצוען, ניתן להגיע לתוצאות רצויות.

מה זה בכלל בעיות בי די איי: בי די איי היא חברה פרטית, שהתפקיד שלה הוא לאסוף מידע פיננסי על אנשים. הטכנולוגיה שבה משתמשת החברה היא כל כך מתקדמת, עד שהדיווחים מהחברות השונות והרשויות השונות, נעשות באופן אוטומטי. ברגע שיש בעיות כלשהן, נניח תשלומים חוזרים, בעיות בתשלומי כרטיסי אשראי וכו, מתקבלים דיווחים אוטומטיים, שמועברים למאגר של חברת בי די איי, אשר באופן אוטומטי לחלוטין, מתעדת את זה בדו"ח האישי של אותו האדם. ברגע שאדם מגיע לקחת משכנתא, הבנקים שולפים את הדו"ח שנצבר במערכות חברת בי די איי כדי לעמוד את טיב ההתנהלות הפיננסית של האדם.

בעיות נפוצות של בי די איי: הבעיות החמורות ביותר שמתועדות במערכות החברה הן לפי סדר יורד: פשיטות רגל, מוגבל חמור ורגיל בבנק, בעיות כרוניות של אי תשלום הלוואות, בעיות עם החזרים לבנקים, חברות אשראי וכן הלאה. כל הבעיות המופיעות במערכות בי די איי, למעשה מקטינות או חוסמות לחלוטין את היכולת של אותו אדם לקבל משכנתא.

איך להסתכל על בעיות בי די איי: הדרך הנכונה להסתכל על בעיות בי די איי היא לראות האם מדובר בבעיה חד פעמית כלשהיא או התנהגות חוזרת על עצמה. דוגמה: נניח שמישהו פשט רגל או היה מוגבל בבנק, עברו מאז כמה שנים, ההתנהלות שלו היא תקינה לחלוטין, מעולם לא היו בעיות כל שהן אחרות, התנהלות משכנתא תקינה, משכורות יציבות. אנחנו מבינים שהאדם הזה הוא בסדר גמור והייתה לו מעידה אחת, חד פעמית. לעומת זאת, בואו נסתכל על מישהו אחר: אדם שתמיד היה לו בעיות פה ושם עם חשבון הבנק, היו מדי פעם הלוואה שלא שולמה בזמן, משכנתא שאיחרה בתשלום שלה ועוד כל מיני בעיות קטנות. כאן כבר מדובר במקרה אחר לחלוטין, של התנהלות חסרת אחראיות מבחינה פיננסית.

אז מה עושים: הבנקים בגדול, מאוד לא מעוניינים לתת משכנתא לאנשים עם בעיות בי די איי. אך עדיין ישנם כמה מן הבנקים שמוכנים להסתכל בצורה חיובית על אדם שהייתה לו מעידה חד פעמית (הדוגמה הראשונה) ומאז חזר להתנהלות יציבה.

דברים חיוביים: כדי להעלות את הסיכוי לקבל משכנתא למרות עבר בעייתי, אנחנו צריכים להצביע על כמה שיותר אינדיקטורים שמקטינים את רמת הסיכון של הבנק: אחוז מימון נמוך בעסקה, כלומר לבקש 50 אחוז מימון, המלצה של מנהל הסניף, התנהלות משכנתא תקינה, ערבים או לווים תומכים, כל אלו הם דברים שיכולים להקל על הבנק בקבלת החלטות ולאותת לו שרמת הסיכון שלו היא נמוכה יחסית.

משכנתא לזוגות לא רשמיים: לפי הגדרות הבנקים הלא רשמיות, נשואים הם אנשים שרשומים כנשואים בתעודת הזהות. לגבי זוגות שלא רשומים כנשואים, הכללים הם די דומים, אבל עם שינויים קלים. הבנקים למשכנתאות בהחלט מבינים שישנם היום זוגות שהם לא נשואים בצורה רשמית, אבל חיים בזוגיות אמיתית. הבעיה מבחינת הבנקים היא החשש מה יקרה אם הזוג ייפרד ורק אחד מבני הזוג ייתקע עם המשכנתא. דוגמה: נניח זוג שהוא בפרק ב', גרים יחד וחולקים חיים, אין להם ילדים משותפים. הם לוקחים יחד משכנתא, אם לאחר כמה שנים אחד מהם מחליט לעזוב והדירה פשוט נשארת של השותף השני, במקרה כזה הבנק נשאר עם אדם משלם אחד במקום שניים. זאת הסכנה.

אז מה ההשלכות? ההשלכות הן כאלו שכאשר זוג כזה מגיע לקחת משכנתא, הבנקים בודקים הרבה יותר ברצינות את היכולת שלהם לקחת משכנתא.

אם למשל זוג קונה דירה ב-1.5 מיליון שקלים, כאשר הם מבקשים 70 אחוז משכנתא. זוג נשוי יכול מאוד לקבל משכנתא כזו, כאשר זוג בפרק ב' ללא נישואים רשמיים, עלול לקבל סירוב מהבנק ולקבל הגבלה של 60 אחוז מימון מקסימום.

זוגות חד מיניים: אם דיברנו על כך שהבנקים מקשים על זוגות לא רשמיים, אז בזוגות חד מיניים, המצב עוד יותר מורכב. הבנקים לחלוטין מקבלים זוגות חד מיניים, אבל שוב, כאשר מדובר בזוג חד מיני, הבנקים ניצבים בפני החשש של היפרדות שלא כוללת גירושין מסודרים שמובילים לחלוקת רכוש מסודרת. לצערנו הרב, זוגות חד מיניים נתקלים בהרבה יותר קשיים לקבל אישורי משכנתא מאשר זוג רגיל. תחשבו על כל הדברים שהבנקים בודקים כאשר מגיעים לקחת משכנתא, ותכפילו אותם פי 2. הבעיות נהיות במיוחד מורכבות כאשר מדובר בזוג נשים, אשר בדרך כלל מרוויחות פחות מזוג גברים. במקרים של בקשות מימון גבוהות, כמו 75 או 70 אחוז מימון, הבנקים מערימים הרבה מאוד קשיים.

משכנתא לרווקים: אם בקשיים עסקינן, אז רווקים זה קשה עוד יותר. אם במשכנתא של זוג לא נשוי יש שניים שלוקחים משכנתא, אז כאן יש רק אדם אחד, כלומר במקרה של חוסר הכנסה, לא יהיה איך לשלם משכנתא. כאשר מגיעים למשכנתא של רווקים, הבנקים מאוד רוצים להכניס את ההורים בתור לווים נוספים במשכנתא, אבל במקרים שבהם זה לא אפשרי, הם ישאפו מאוד להוריד את אחוז המימון של המשכנתא כמה שרק ניתן, כאשר בדרך כלל הבנקים יתייצבו על מימון של 60 אחוז.

משכנתא לעוסקים מורשים: הבעיה הגדולה בכל הנוגע למשכנתא של עוסק מורשה, היא שצריך להראות הכנסות של לפחות שנתיים. יש הרבה מאוד עסקים שמרוויחים הרבה כסף, אבל קשה להם להראות יציבות של הכנסות שנפרסת על פני שנים. נכון לרגע זה, הבנקים מבקשים דוח של הכנסות 2016 ודוח הכנסות 2017, כאשר ההתחשבות נוטה יותר ל-2016. עוסק מורשה שחסרות לו הכנסות כדי למלא את השנתיים האלו, יתקשה מאוד לקבל אישור למשכנתא. בחלק מהבנקים מוכנים להתחשב בהכנסה שהיא פחות מזו של שנתיים, כאשר בדרך כלל הם יעלו מעט את הריביות כדי להבטיח את ביטחון וכדאיות המשכנתא. החל מסוף הרבעון האחרון של 2018, הבנקים מבקשים דוח הכנסות של 2018, חלקי כמובן.

תכנון המשכנתא מראש: אם אתם עוסקים מורשים חדשים ואתם יודעים שאתם עומדים לקחת משכנתא, מומלץ מאוד להיערך הרבה זמן מראש ולהגדיל את ההכנסות של אותה השנה לפחות, שעוד ניתן לשנות. משכנתא לבעלי חברות בע"מ: כאן אנחנו מגיעים לאחד הנושאים המורכבים ביותר, כאשר אני אנסה לתאר את זה בצורה פשוטה, עד כמה שניתן. כאשר מדובר בבעלים של חברה בע"מ, כל הבנקים דורשים לראות שומה 2016 שבדרך כלל מורכבת מסך המשכורות שקיבל בעל השליטה, דוח רווח והפסד של 2017 שגם כן מורכב בדרך כלל מתלושי השכר שקיבל בעל השליטה במהלך אותה השנה. העניין כאן הוא שהתלושים חייבים להיות כנגד הפקדה בחשבון, בצורה מדויקת. כלומר אם בעל השליטה מנהל את החברה כך שבתאריך ה-10 לחודש הוא מקבל משכורת של 15 אלף שקלים, בחשבון הבנק חייבים לראות שכל עשירי לחודש, יש הפקדה של 15 אלף שקלים.

חשוב להדגיש שבנושא ההפקדות המדויקות לחשבון, לא יכולה להיות שום חריגה. התקנות של בנק ישראל דורשות בצורה מאוד מדויקת- לראות הפקדות בחשבון כנגד המשכורות. חלק מהבנקים מבקשים לראות מסמכים של החברה עצמה, כמו מאזנים של שנתיים אחרונות, מתוך מטרה לוודא שהחברה היא אכן רווחית. אם החברה שלכם היא לא רווחית, מומלץ להתרחק מהבנקים האלו. משכנתא לעוסקים פטורים: בקיצור נמרץ, בעיה גדולה… הבנקים לא באמת רוצים לקחת בחשבון עוסקים פטורים, מתחשבים בדוחות שנתיים סופיים אך כל מה שקשור לשנה חלקית, בעיה גדולה.להיעזר ביועץ מומחה: כמו בכל טור אחר, אני ממליץ בחום גדול להיעזר ביועץ משכנתאות מומחה שמבין את החומר ויכול לעזור לכם לעבור את התהליכים בקלות ויעילות.

מרטין בוקסדורף- לכל שאלה, ייעוץ או איחולי הצלחה. 050-8116397.

לפי מה נקבעת ריבית המשכנתא? הרבה אנשים אומרים דברים כמו: אני יודע שבנק כזה הוא הכי טוב ולקחתי משכנתא שם, אז אני מאמין שהיא טובה. אז האמת היא שזה לא עובד ככה. איך באמת נקבעת הריבית של המשכנתא שלכם.
התקופה: הדבר הראשון הוא כמובן התקופה, כולנו יודעים שיש שנים של ריביות משכנתא נמוכות ויש שנים של ריביות משכנתא גבוהות, באופן גורף.
אם יצא לכם לקחת משכנתא בשנת 2015, לא משנה באיזה בנק זה היה, ככל הנראה קיבלתם משכנתא מעולה. פשוט הריביות הכלליות במשכנתאות, היו מעולות.
המבצע: לכל בנק משכנתאות, יש שנים שהוא נותן ריביות טובות ויש שנים שהוא נותן ריביות פחות טובות. לדוגמה: בנק כלשהוא החליט בשנה נתונה שהוא מגדיל את החשיפה שלו לענף הנדל"ן ורוצה לתת יותר משכנתאות, אז מה הוא עושה? מוריד את הריבית שלו על משכנתאות ומן הסתם מקבל בתקופה הזו הרבה יותר לקוחות. מצד שני, בנק כלשהוא החליט באותה תקופה בדיוק, שהוא מקטין את החשיפה שלו לנדל"ן ומעלה את הריביות שלו. כלומר אם לקחתם בתקופה הזו משכנתא בבנק הזה, ככל הנראה הריביות שלכם יהיו גבוהות יותר.

העסקה והתאמתה לבנק: לכל בנק יש את העסקאות שמתאימות לו ואת העסקאות שלא מתאימות לו. כלומר, אם לקחתם לבנק הלא מתאים, סביר להניח, שהריבית לא תהיה טובה. למשל עסקה גדולה של הרבה כסף, בבנק קטן ככל הנראה תזכה לריבית לא טובה. קצת מורכב להסביר, אבל הבנתם את הרעיון.

מה זה אומר מבחינתנו: בגדול זה אומר מבחינתנו שני דברים, הראשון- שאם אתם לוקחים כרגע משכנתא חדשה, אז תמצאו את הבנק שנותן עכשיו משכנתאות טובות ונמצא בתקופת "מבצע". מבחינת מיחזור זה כמעט אותו דבר, לא משנה איזה משכנתא הייתה לכם, תחפשו עכשיו את הבנק שנמצא בתקופת מבצע, כדי להוזיל את העלויות.
מיחזור פנימי וחיצוני: מבחינת אפשרויות למחזר משכנתא, קיימת האופציה להשאיר את המשכנתא באותו הבנק ולבצע מיחזור. הדבר הזה מתאים כאשר המשכנתא נלקחה בתקופה שבה המשכנתאות היו לא טובות, כלומר פרמטר התקופה. אופציה נוספת היא אם הבנק הזה נמצא כרגע "במבצע" ומציע ריביות הרבה יותר אטרקטיביות מאשר קודם.

מיחזור חיצוני: המיחזור הקלאסי שבו אנחנו מעבירים את המשכנתא הקיימת לבנק אחר, כדי לקבל ריביות טובות יותר. האופציה הטובה ביותר היא כאשר בנק אחר, מלבד זה שלכם נמצא בתקופת "מבצע" או שהתקופה הכללית היא טובה יותר ממה שהייתה.
מרטין בוקסדורף- לכל שאלה, ייעוץ או איחולי חג שמח. 050-8116397.

אז הנה הגעתם למשכנתא, קיבלתם אישור עקרוני ואתם בחתימות המיוחלות. הפקיד שואל אתכם איזה מסלולים אתם רוצים? בשלב הזה הרוב לא יודעים להבין מה עדיף ומה השיקולים, אז אנחנו הולכים לדבר על זה עכשיו.

אז מה זה בכלל ריבית שהיא לא צמודה למדד?
הכוונה היא לריבית אשר מהווה מספר סופי. כלומר אם נותנים לכם ריבית קבועה שהיא 4, זה למעשה אומר שלא משנה מה יקרה במשק, הריבית שלכם תהיה לעד ולעולם ארבעה אחוז, גם אם המשק כולו יעבור תהפוכות אדירות.

יש כאן יתרון גדול אבל גם חיסרון גדול: היתרון הוא שזה למעשה מנתק אותנו מהסיכון שהריביות במשק יעלו. הריבית במשק עלתה ל-8? לנו לא איכפת, אנחנו סגרנו עם הבנק על הריבית שלנו שהיא 4. אנחנו מבטחים את עצמנו כנגד הסיכון. או בצורה אחרת: הריבית הקבועה היא מהווה תעודת ביטוח כנגד עליית ריבית עתידית.

אבל יש כאן גם חסרונות גדולים. נכון שאנחנו מבוטחים כנגד עליית הריביות, אבל מה יקרה אם הריביות ירדו? כאן אנחנו מפסידים הרבה כסף. היות ואנחנו סגרנו על 4 אחוז, אנחנו לא נרוויח כלום מזה שהריביות ירדו, אנחנו עדיין נישאר ב-4 אחוז.

חיסרון נוסף הוא חוסר היכולת לבצע פירעון מוקדם. נניח שהשתחררה קרן השתלמות כלשהיא ואנחנו רוצים לבצע פירעון מוקדם של המשכנתא. את זה אנחנו לא יכולים לעשות, היות והריבית קבועה לא מאפשרת כמעט לבצע פירעון מוקדם ללא קנסות (שוב, קיימים תסריטים שבהם כן ניתן לבצע פירעון, אבל מאוד מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות כדי להבין בדיוק את התסריטים).

מסלולים שהם צמודים למדד: מסלולים שהם צמודים למדד, הם שונים מאוד, בזה שהם למעשה נעים יחד עם המדד של מחירי הצרכן הישראלי. מה זה המדד הזה? זהו מגוון מוצרים שמהווים מקרה מבחן, והמחירים שלהם נבחנים כל תקופת זמן כדי לראות האם מחיריהם עלו או ירדו.

איך זה קשור לריביות?
ריבית שהיא צמודה למעשה אומרת את הדבר הבא: נניח שסגרנו שהתשלום החודשי שלנו הוא 4000 שקלים והמדד של מחירי הצרכן עלה בחצי אחוז, זה אומר למעשה שגם התשלום החודשי שלנו עולה בסכום דומה. מצד שני, אם המדד יורד, גם התשלום החודשי שלנו יורד בהתאם לכך. שוב, אני ממש ממליץ להיעזר ביועץ מומחה כדי לבחור מסלולים מתאימים לכל מקרה ומקרה.

מסלולים במשכנתא לסגירת חובות: כאשר לוקחים משכנתא שהיא מיועדת לסגירת הלוואות, החישוב אמור להיות מעט אחר מהרגיל. היות והריביות הן הרבה יותר גבוהות, ההמלצה בדרך כלל היא לנסות לקבע את הריביות, עד כמה שרק אפשר. הנחת העבודה היא שבדרך כלל לא יהיו אפשרויות לסגור סכומים משמעותיים. אז אם אתם לוקחים משכנתא לסגירת הלוואות, תנסו במידת האפשר לקבע את הריביות כמה שרק אפשר.

אתם הולכים לראות דירות ומוצאים את האחת שאתם אוהבים, סוגרים מחיר והולכים שמחים ושבעי רצון לבקש משכנתא בגובה הנדרש. השלב הבא אחרי חתימת החוזה, הוא שהבנק שולח שמאי להעריך את שווי הבית. המטרה של השמאות היא למעשה לבצע בדיקה יסודית של הבית, כדי לוודא שהבית אכן שייך למוכרים, שאין טעויות בהיתרי הבנייה, רישום הזכויות בטאבו וכן הלאה. כבר היו הרבה מאוד מקרים שהשמאי גילה טעויות משמעותיות, כמו שהבית בכלל עוד לא רשום על שם המוכרים.

אבל מה המטרה הסופית? מה שהכי רלוונטי עבורנו, זה שהשמאי הוא זה שקובע את שווי הבית. בואו נשתמש בדוגמה שתמחיש את ההסבר: נניח שקניתי דירה בשווי 1 מיליון שקלים, ואני לוקח משכנתא של 75 אחוז שזה כאמור 750 אלף שקלים. לאחר מכן מגיע השמאי של הבנק, עושה את הבדיקות שלו וקובע למשל, שהמחיר הוא 930 אלף שקלים. מה שזה אומר למעשה, זה שהבנק יגזור את 75 האחוזים מתוך המחיר שקבע השמאי, ולא מתוך המחיר המוסכם בחוזה הרכישה. במילים אחרות, הבנק ייתן לי רק 75 אחוז מתוך 930 אלף שקלים, כאשר אני אצטרך להשלים את ההפרש מהכסף שלי.

הפיתרון ההגיוני: הפתרון הסביר הוא בדרך כלל לעשות שמאות מוקדמת. כלומר להזמין את השמאי לפני שמגיעים לחוזה. זה עולה קצת יותר משמאות בעקבות הפנייה של הבנק, אבל לחלוטין שווה את זה. הסיבה היא, שהשמאות המוקדמת תוכל לתת לכם מלכתחילה את המחיר של הנכס, כדי להימנע מטעויות שיכולות לקרות לאחר החוזה.

איפה צריך במיוחד להיזהר משמאות? דירות בקומה גבוהה, בבניינים ללא מעלית. השיקולים של הבנקים גורסים שדירה בקומה גבוהה ללא מעלית, יהיה הרבה יותר קשה למכור, אם וכאשר האנשים יפסיקו לשלם ויהיה צורך למכור את הדירה. הנחת המוצא של הבנקים, היא שאם מנסים למכור דירה בקומה 4 בבניין של 4 קומות, זה ייקח ממש הרבה זמן ויהיה קשה לקבל מחיר הוגן.

דירות במחירים גבוהים – כאשר קונים בתים יקרים, למשל מעל 2 מיליון שקל, צריכים להיות זהירים במיוחד עם השמאות. הסיבה היא שככל שהדירה עולה יותר, כך יש יותר סיכוי שהשמאי יוריד מהערך בצורה משמעותית.

מימון גבוה – כאשר לוקחים משכנתא בגובה של 70 או 75 אחוז, חייבים במיוחד להיות זהירים. המרווח לטעויות הוא גדול במיוחד, כל שקל הוא נחשב. הרי ברגע שאין כסף מיותר, חייבים לוודא שלא נופלים בשמאות.

מרטין בוקסדורף- לכל שאלה, ייעוץ או איחולי חג שמח. 050-8116397.

זכאות לעולים חדשים: הדבר הראשון שאנחנו צריכים לדבר עליו הוא נושא הזכאות לעולים חדשים. מרבית העולים סבורים שמגיעה להם הטבה כל שהיא, אך לרוב ההטבה לעולים חדשים היא מקבילה לחלוטין להטבה של זוגות צעירים, שזה למעשה סכום כל שהוא (שנקבע לפי שנות נישואין, מספר ילדים וכו) של ריבית קבועה 3 אחוז. זה הכול.

תושבי חו"ל: אנשים שגרים בחו"ל ומעוניינים לרכוש בית בישראל, הם בהחלט זכאים למשכנתא בבנקים בישראל, כאשר יש כמה דברים חשובים שצריך לדעת על המשכנתא הזו, כדי לצלוח את המשוכה בשלום: זיקה לישראל. לא כל אדם בעולם יכול להגיע לבנק ישראל כדי לקחת משכנתא, הקריטריונים הם או להיות יהודים או נשואים ליהודים. יצא לי לראות כמה מקרים של אנשים שהם לא יהודים שקיבלו משכנתא בישראל, אך אלו היו מקרים נדירים של תושבים קבועים וכו (נושא מורכב מאוד בפני עצמו).

עד 50 אחוז משכנתא: הכלל הוא שמשכנתאות לתושבי חוץ נותנים משכנתא שהיא עד 50 אחוז משווי הדירה. הכלל הזה הוא כלל ברזל, כאשר לא ניתן לעבור עליו בשום תנאי. זה נקבע כך כדי להקטין את הסיכון של הבנקים לאנשים שכלל לא גרים בישראל.

הוכחת הכנסות לצורך המשכנתא: החלק המורכב בדרך כלל הוא להוכיח הכנסות לצורך קבלת המשכנתא. בניגוד לישראלים, האזרחים הזרים הם מועסקים בחו"ל, חלקם בעלי עסקים בחו"ל ויש בעיה יחסית, להראות כמה בעצם הם מרוויחים.

נכון שבגלל הגהות בתושבים זרים, הבנקים כבר למדו לקרוא דוחות כספיים ותלושי משכורת של תושבים ממדינות מוכרות, כמו צרפת, רוסיה וארצות הברית. אבל עדיין, נדרש טיפול ארוך ומורכב של הוכחת הכנסות, כדי לקבל את המשכנתא.

בחלק מהבנקים, ישנם בנקאים מומחים שעובדים עם תושבי חוץ, כאשר בדרך כלל אלו מדברים צרפתית או רוסית ומכירים את התרבות ואת עולם העסקים המקומי. חשוב להיות מוכנים לתהליך ולהיות סבלניים.

ריביות גבוהות יותר: בגלל הסיכון הגבוה יחסית שמהווים תושבי חוץ, הבנקים נוטים להעלות את הריביות במשכנתאות שהם נותנים לתושבי חוץ. נכון שזה לא אוטומטי בכל מקרה, אבל חשוב להיות מודעים לכך שלא כל בנק מבין במשכנתאות לתושבי חוץ וחשוב מאוד להיות בידיים של הבנקאי הנכון. ההבדלים יכולים משמעותיים מאוד.

להיעזר ביועץ מקצועי: נכון שאני ממליץ על כך בכל מקרה, אבל במיוחד במשכנתאות של תושבי חוץ שהן מורכבות, מומלץ מאוד להיעזר ביועץ מקצועי שיוכל ללוות אתכם ולהשיג ריביות טובות לצורך המשכנתא.

עד איזה גיל ניתן לקחת משכנתא? הכלל הוא שניתן לקחת משכנתא עד גיל 75, כאשר בנקים מסוימים מאפשרים לפעמים עד גיל שמונים. הנחת העבודה היא שאם פורסים את המשכנתא להרבה מאוד תשלומים, אנשים מסוגלים לעמוד בתשלומים האלו, גם בגיל מאוחר מאוד.

אז באיזה גיל ניתן לקחת משכנתא? הדילמות הגדולות ביותר הן מקרים בהם אדם בגיל 65 למשל רוצה לקחת משכנתא. מצד אחד, ניתן בהחלט לקחת את המשכנתא ל-10 שנים או אפילו 15 שנים, אבל חייבים לעמוד במבחנים קשוחים מעט יותר, כדי להראות לבנק שאכן אפשר להיות רגועים ולתת כאן משכנתא.

מה השיקולים במשכנתא בגיל מבוגר?

פריסת המשכנתא. אז הדבר הראשון שצריך להתייחס אליו הוא פריסת התשלומים לזמן. אם לוקחים משכנתא בגיל 65, אז צריך לקחת בחשבון שפורסים את המשכנתא אך ורק לעשר שנים. כלומר אם לוקחים משכנתא בגיל 65 בסדר גודל של 500 אלף שקלים, צריך לשים לב שהתשלומים יוצאים מאוד גבוהים, כלומר כ-4800 שקלים לחודש. מה שזה אומר מבחינתנו, זה שאנחנו צריכים להוכיח שאנחנו יכולים לעמוד בהחזרים, כלומר מרוויחים נטו לפחות פי 3 מהסכום הזה.

משכורת והכנסות: ככל שהגיל של האנשים עולה, כך קורים שני דברים: מצד אחד, הכנסות ממשכורות בדרך כלל הולכות ויורדות, אך מצד שני הכנסות מקצבאות שונות הולכות ועולות. חשוב לקחת בחשבון שקצבאות כמן זקנה, נכות, וכל שאר הקצבאות הקבועות, בהחלט יכולות להיחשב בתור הכנסה שהיא רלוונטית לצורך קבלת משכנתא.

חשוב מאוד להתכונן היטב לקבלת משכנתאות בגיל הזה, להכין את כל הקצבאות, פנסיה, הכנסות משכר וכל דבר אחר שיכול להיחשב כהכנסה.

הבנקים הופכים מאוד זהירים, כאשר הם רואים שגיל הלווים עולה, כך שחייבים להתכונן היטב ולהיות מוכנים מראש כדי להגיש בקשת משכנתא.

ביטוח משכנתא. אחת הבעיות הנפוצות בגיל מאוחר זה בעיות שמונעות מאיתנו לעשות ביטוחי משכנתא. הביטוח, מטרתו היא להגן על האדם ולא להשאיר בן זוג בודד מול כל תשלומי המשכנתא אם וחלילה, אחד מבני הזוג ייפטר. במידה ואתם לא יכולים להיות מבוטחים בביטוח חיים, זה עלול להיות בעיה, אבל לא בעיה שבלתי אפשרי להתגבר עליה.

להיעזר ביועץ משכנתאות. כמו תמיד, תהיו חכמים ותיעזרו ביועץ משכנתאות מנוסה שיש לו את הקשרים במערכת הבנקאית (כמוני למשל), כדי לעזור לקדם את המהלכים ולהביא את המשכנתא לידי ביצוע. חשוב מאוד שיהיה איתכם איש מקצוע שיוכל לכוון אתכם להצלחה.

50 אחוז משכנתא על כל דירה מעבר לראשונה – כאשר באים לרכוש דירת השקעה, קשה מאוד להביא סכומים משמעותיים במזומן כדי לבצע את הרכישה. אז מה שצריך לדעת שאנחנו יכולים לקחת 50 אחוז משכנתא על כל דירה קיימת. כלומר, אם אתם רוכשים דירה שנייה, אתם יכולים לקחת עליה 50 אחוז משכנתא ואם יש לכם עוד דירות, אז גם על דירות אלו ניתן לקחת 50 אחוז משכנתא. לדוגמה: אם יש לי 2 דירות ללא משכנתא ואני מעוניין בדירה שלישית, אני יכול לקחת 50 אחוז משכנתא על הדירה שאני קונה ועוד 50 אחוז משכנתא על אחת הדירות הקיימות שלי.

ניתן להגיע ל-100 אחוז משכנתא – בהמשך לסעיף הראשון. אם ברכישת דירה ראשונה, אנחנו יכולים להגיע עד 75 אחוז משכנתא, אז בדירות השקעה, אנחנו יכולים להגיע ל-100 אחוז משכנתא וקנייה ללא מזומן כלל. איך? נחזור לדוגמה: יש לי דירה בשווי מיליון שקלים ללא משכנתא, ואני רוצה לקנות עוד דירה בשווי 1 מיליון שקלים. בהתאם למה שדיברנו עליו, אני לוקח 50 אחוז משכנתא על הדירה שאני קונה ועוד 50 אחוז על הדירה הקיימת שלי, וכך אני מגיע למשכנתא של 100 אחוז ורוכש דירת השקעה ללא מזומן בכלל.

שכירות עתידית נחשבת להכנסה: אחת הבעיות שקיימות במשכנתא היא להוכיח יכולת החזר. אבל כאשר לוקחים משכנתא לדירת השקעה, הדברים הם יותר פשוטים. נניח שרוכשים דירת השקעה בשווי 1 מיליון שקלים ואנחנו צופים שההכנסה משכירות תהיה 4000 שקלים, אנחנו יכולים להוסיף את הסכום הזה להכנסות החודשיות שלנו, ולהגדיל את ההכנסה החודשית לצורך החישוב.

דוגמה: משכורות 13,000 שקלים, תשלומי משכנתא קיימת 5000 שקלים,

משכנתא חדשה לרכישת דירת השקעה 4000 שקלים. שימו לב שבתסריט הזה, יש לנו הכנסה של 13 אלף ואנחנו משלמים משכנתא 5 אלף. לכאורה ההכנסה הפנויה שלנו היא רק 9 אלף. לכן כאן לא נוכל לקחת משכנתא עוד 4 אלף בחודש. אבל אם נוסיף הכנסה צפויה מדירת ההשקעה, נניח עוד 4 אלף שקל לחודש, נגיע להכנסה פנויה צפויה של 13 אלף וכן נוכל לקחת משכנתא לצורך רכישת דירת ההשקעה.

להיעזר ביועץ מומחה: משכנתא לטובת דירת השקעה היא בדרך כלל דבר מורכב יחסית. לא כל הבנקים מוכנים לתת 100 אחוז משכנתא לטובת הרכישה, חלקם עושים בעיות עם הכנסות מסוגים שונים של שכירות, הריביות הן גבוהות בגלל אחוז מימון גבוה. אני ממליץ בחום גדול להיעזר ביועץ מומחה.

איך עובדת משכנתא? נניח שלקחנו משכנתא בשווי של 800 אלף שקלים, ונניח שבהתאם לתקופה, אמורה להיות ריבית של עוד 400 אלף שקלים. כדי לא לסבך את הדברים אז תחשבו שברגע לקחתם את המשכנתא, הסכום שאתם צריכים להחזיר מיידית הופך להיות 1.2 מיליון ( זה רק לצורך ההבנה). בשנים הראשונות, התשלומים החודשיים שלכם יכללו 80 אחוז מהתשלום, אשר יהיה ריבית ורק 20 אחוז מהתשלום יהיה הקרן (הסכום שבעצם לקחתם). כלומר, אם התשלום החודשי הוא 4000 שקלים בחודש, אז מתוך זה יהיה 3200 שקלים שהם ריבית נטו ורק 800 שקלים שזה בעצם הקרן של הסכום. לאחר מכן ככל שהזמן עובר, 3000 שקלים מכל חודש יהיו הריבית לאחר מכן 2500 שקלים מתוך התשלום יהיו ריביות וכן הלאה, עד הנקודה שבה הריבית תיגמר לחלוטין וכל ה-4000 שקלים בחודש יהיו הקרן.

מה זה אומר? שאם בודקים את יתרת המשכנתא שלכם בחמש השנים הראשונות, אתם תראו שהסכום לא ירד. זה קורה בגלל שעד עכשיו שילמתם את הריבית וכמעט לא נגעתם בסכום שלקחתם. כך קורה שאדם משלם משכנתא שנים, לפעמים גם עשר שנים וסכום המשכנתא לא זז.

ריבית משכנתא מול שנות המשכנתא: הבנקים מציעים משכנתאות עד ל-30 שנים. הדבר בהחלט מקל עלינו כדי לקחת סכום גדול יותר ולשלם פחות בחודש. אבל ככל שהתקופה שאנחנו לוקחים את המשכנתא היא ארוכה יותר, כך הריבית גבוהה הרבה יותר וכך הסכום הסופי הולך ועולה. במקרים מסוימים על משכנתא של 1 מיליון מחזירים 2 מיליון.

ריבית צמודה למדד: אחד הסודות הוא ריבית שצמודה למדד. המדד לצורך ההבנה הוא מכשיר שמודד כמה עולים המוצרים הבסיסיים שמרכיבים את החיים שלנו, כמו דיור, מזון, הנעלה ועוד. תניחו שאם במהלך שנות המשכנתא שלנו, המדד הזה עלה ב-6 אחוזים, אז כל הכסף מתוך המשכנתא שלנו שנמצא צמוד למדד, עולה בסכום ( שצריך להחזיר) גם כן ב-6 אחוזים. אז אם המשכנתא שלכם היא 3 אחוז + מדד, אז תניחו לצורך הדוגמה שהריבית היא למעשה 9 אחוזים.

חשיבות תכנון המשכנתא: אז הנה הגענו לפואנטה שלי: רוב האנשים לוקחים משכנתא, כלומר פשוט לוקחים או לפעמים גם מתמקחים על הריבית. אבל הסוד הוא לתכנן את המשכנתא. אם יועץ מומחה מטפל במשכנתא שלכם ובונה אותה בהתאם לצרכים שלכם ובהתאם לדברים שאתם צופים שיהיו בעתיד, ניתן לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים במשכנתא.

לכל בעיה, פנייה או איחולי הצלחה:
מרטין:050-8116397
[email protected]

אז איך המשכנתא יכולה לעזור? למי שיש לו משכנתא שהיא נמוכה מחמישים אחוז משווי הבית שלו, קיימת אופציה מעולה שיכולה לעשות הרבה מאוד סדר בחשבון העו"ש שלו. האופציה היא דחיסת כל ההלוואות הקיימות לתוך המשכנתא שלו.

איך זה מתבצע? לכאורה, התהליך הוא יחסית פשוט: מגדילים את המשכנתא הקיימת ומכניסים לתוכה את סכום ההלוואות הקצרות שקיימות אצלכם בחשבון. ברגע שלוקחים הרבה הלוואות קטנות, שיוצרות חיוב חודשי גבוה וחונקות את ההתנהלות היום יומית, ניתן להפוך אותן למשכנתא אחת ארוכה עם החזר חודשי נמוך שיוכל לאפשר התנהלות פיננסית תקינה וסדירה.

מכשולים במשכנתא לסגירת הלוואות: המכשול הגדול שעומד בדרך לקבלת משכנתא לצורך פירעון חובות, זה כמובן הריביות. אנחנו כולנו מבינים שכאשר מגיעים לקחת משכנתא לצורך רכישת דירה חדשה, אנחנו מקבלים ריביות שהן נמוכות, ככה עובדת משכנתא. אבל במשכנתאות שמיועדות לפירעון חובות, הריביות הן הרבה יותר גבוהות. כלומר, מי שלא יודע להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי, יכול להגיע למשכנתא בריביות של 6 או 7 אחוז, תלוי כמובן לכמה שנים נלקחת המשכנתא. במשכנתאות שהמטרה שלהן היא רכישת דירה, אנחנו יודעים שנכון לעכשיו הריביות הן בממוצע של 3.0 אחוז, כאשר לוקחים את המשכנתאות לתקופות ארוכות של 25-30 שנים. לעומת זאת, כאשר רוצים להגדיל משכנתא קיימת לצורך פירעון חובות, אנחנו יכולים להגיע לריביות גבוהות אפילו פי 2 ויותר מכך. חשוב מאוד להיות מודעים לנושא הריביות, כי במקרים מסוימים ההחזרים יכולים להיות גם פי 2 מהסכום הנלקח.

קבלת אישור למשכנתא כזו: הבעיה הגדולה במשכנתאות לצורך פירעון חובות זה לקבל אישור למשכנתא. הבנקים הם מאוד קשוחים בבדיקות שהם עושים למבקשי הגדלת משכנתא, היות וישנו חשש גדול מהתנהלות בלתי אחראית מבחינה פיננסית של הלווים.

הבנק ירצה לבדוק שהלווים הם מרוויחים לפחות פי 3 מגובה המשכנתא העתידית הצפויה. דבר נוסף הוא שגובה ההלוואה לא יעבור את חמישים אחוז משווי הנכס הקיים, כאשר דבר נוסף הוא בדיקה מחמירה של הלווים, כדי לוודא שלא היו בחשבונות שלהם צ'קים חוזרים, הגבלות, פשיטות רגל או כל שאר הבעיות.

אסמכתא על כל שקל: אחד הדברים שאנחנו בדרך כלל לא רגילים אליהם, הוא הצורך להביא אסמכתאות לכל שקל שאנחנו רוצים. במשכנתא שהיא לקניית דירה, זה ברור מאליו – הכסף יהיה לרכישת דירה. לעומת זאת במשכנתא לסגירת הלוואות, אנחנו נדרשים להביא מסמך כתוב לכל שקל שאנחנו לוקחים.

לכל בעיה, פנייה או איחולי הצלחה:

מרטין:050-8116397  

 [email protected]

הון עצמי: כדי לדעת בכמה כסף אתם יכולים לקנות דירה, יש חישוב מאוד פשוט שאתם יכולים לעשות כדי לקבל את המספר.

דירה ראשונה: ההון העצמי כפול 4, זה מחיר הדירה הראשונה שאתם יכולים לקנות. אם יש לכם 200 אלף, עושים כפול 4, כלומר הדירה שאתם יכולים לקנות היא 800 אלף שקלים.

דירה חלופית (מכירה וקנייה של אחת אחרת): עד 70 אחוז ממחיר הדירה. כלומר אם אתם קונים דירה בשני מיליון שקלים ומוכרים את הקיימת, אתם יכולים לקחת משכנתא עד 1.4 מיליון, שזה 70 אחוז ממחירה.

דירה שנייה (שלישית וכן הלאה): חמישים אחוז ממחיר הדירה. כלומר אם כבר יש לכם דירה ואתם קונים עוד דירה במחיר 1 מיליון, אתם יכולים לקבל 500 אלף שקלים למשכנתא עבור הדירה שקונים.

הכנסות נדרשות: גם בנושא הכנסות נדרשות יש נוסחה פשוטה שיכולה לעזור לנו להבין את התמונה. לוקחים את הכנסות הנטו של המשפחה ומורידים מזה את כל ההלוואות הקיימות בחשבון, כולל הלוואות רכב, ליסינג על רכב, הלוואות כרטיסי אשראי שיורדות מהחשבון וכן הלאה. ברגע שאנחנו מגיעים לנטו שלנו, אנחנו יודעים שאנחנו יכולים לשלם בערך שליש מתוך הסכום הזה כתשלומי משכנתא. אם הכנסות הנטו הן 9000 שקלים, אנחנו יודעים שאנחנו יכולים לשלם 3000 שקלים נטו בחודש משכנתא. ואם התשלום החודשי יוצא יותר מ-3000 שקלים, אנחנו לא נקבל אישור.

מהי הריבית על המשכנתא היום? כדי להבין מה הולך להיות התשלום החודשי שלכם על המשכנתא, יש נוסחה יחסית פשוטה כדי להבין מה יהיה התשלום. על כל 100 אלף שקלים שאתם לוקחים, אנחנו יכולים לחשב שהתשלום יהיה 500 שקלים, למשך 30 שנה. אם לוקחים 1 מיליון שקלים, אז אנחנו יודעים שהתשלום החודשי למשך 30 שנה יהיה 5000 שקלים. זה הנוסחה שניתן לעשות איתה הערכות הראשוניות.

אחוז המימון: ככל שאחוז המשכנתא מתוך מחיר הבית הוא יותר גבוה, כך הריביות עולות. אם אתם לוקחים משכנתא של 70 אחוז, אנחנו יודעים שהריביות יהיו מקסימליות. לעומת זאת כאשר אנחנו לוקחים רק 50 אחוז משכנתא מתוך מחיר הבית, הריביות יהיו הרבה יותר נמוכות.

לא לעמוד מול הבנק לבד: כולנו מבינים שהליך המשכנתא הוא מורכב מאוד ומלא תלאות. אם אתם רוצים למקסם את התנאים שאתם מקבלים, מומלץ מאוד להיעזר ביועץ מומחה שיהיה איתכם בתהליך.

לכל בעיה, פנייה או איחולי הצלחה:

מרטין:050-8116397

[email protected]

אז הנה, אנחנו הולכים לסתור את הכול ולהגיד דברים שונים לגמרי. קריאה חובה לכל אדם שיש לו בית עם משכנתא.

מה זה בכלל משכנתא שהיא דרגה ראשונה? ברגע שהבית שלכם משועבד לבנק, הוא משועבד בדרגה ראשונה. כלומר, הבנק הזה יהיה הראשון שיקבל את הכסף שלו אם אתם לא תוכלו לשלם והבית יימכר. אם אתם תהיו בעלי חובות אחרים והבטחתם לאותם בעלי חוב שאתם תמכרו את הבית, כל זה לא תקף כל עוד בנק המשכנתאות הוא רשום בתור ראשון וגם יחיד בנסח הטאבו. ברגע שהבנק הוא רשום כדרגה ראשונה, זה אומר שהוא הראשון בתור לקבל כסף ממכירת הבית הזה. עד כאן, מובן.

מה זה בעצם דרגה שנייה? זה למעשה אומר שהבנק שיש לו דרגה שנייה, יהיה השני לקבל את הכסף ממכירת הבית, אם אתם תהיו בפשיטת רגל. בואו ניתן דוגמה: נניח שיש לי בית שעולה 1 מיליון שקלים, יש עליו משכנתא בדרגה ראשונה לטובת בנק לאומי בשווי 200 אלף שקלים, ולבנק פועלים יש משכנתא בדרגה שנייה של 200 אלף שקלים. מה שזה בפועל אומר, שאם אתם לא מצליחים לעמוד בתשלומים והבית שלכם נמכר, בנק לאומי יקבל את הכסף שלו ראשון ורק אם יישאר עוד כסף, זה ילך לבנק הפועלים. אז זה המהות של משכנתא שהיא בדרגה שנייה, אבל בואו ננסה להכניס את זה לתוך יישום מעשי. אז הנה.

מתי אנחנו בכלל היינו רוצים דרגה שנייה? נניח שיש לי משכנתא שהיא בגובה של 200 אלף שקלים. שוב הבית הוא 1 מיליון שקלים. המשכנתא שלנו היא מעולה, פשוט אדירה. אני לא מוכן לוותר על המשכנתא שלי בעד שום הון שבעולם. אבל קרה המקרה שאני צריך עוד 300 אלף שקלים. אני כמובן פונה בטבעיות לבנק שלי שבו יש לי משכנתא, אבל הריבית שם היום היא פשוט לא טובה. קורה בהחלט.

אז מה אני עושה עכשיו? אופציה ראשונה היא לקחת את כל המשכנתא הקיימת כבר ולהעביר אותה לבנק אחר, כזה שהיום מציע ריביות אטרקטיביות ולקחת שם את התוספת. אופציה שנייה היא להשאיר את המשכנתא הקיימת במקום שבו היא נמצאת היום, ולקחת את התוספת שאנחנו רוצים בבנק אחר.

אבל: לא כל הבנקים מוכנים לתת משכנתא בדרגה שנייה, ובטח שלא בכל מקרה. כלומר גם בבנקים שכן, כל מקרה נבחן לגופו. מגבלה שנייה היא שניתן לעשות את זה רק עד 50 אחוז משווי הדירה, כאשר שמאי מטעם הבנק קובע את השווי של הנכס.

לכל בעיה, פנייה או איחולי הצלחה:

מרטין:050-8116397  

 [email protected]

אחת הבעיות הגדולות בעולם המשכנתאות זה המצב שבו מישהו גרוש או הרבה יותר, מישהי גרושה, רוצים לקחת משכנתא כדי לקנות בית למגורים. הבעיה היא די משמעותית, היות והבנקים מפחדים מאוד ממשכנתאות שחורגות מהנורמה הסטנדרטית שהיא זוג גנרי שרוכש בית. אז בואו נדבר על איך מישהי גרושה יכולה לקחת משכנתא ולקנות לעצמה בית. הנה הדגשים העיקריים.

עקרון על:

יש בסך הכול שניים וחצי בנקים במערכת הבנקאות שמוכנים בכלל לתת משכנתא לגרושה. הם מאוד מפחדים מזה ואם כן מסכימים, אז מעדיפים לתת מימון מאוד נמוך, למשל רק 50 אחוז משווי הבית. היות ובדרך כלל 50 אחוז זה לא מספיק, חשוב לדעת שיש רק שני בנקים שמוכנים לתת אחוזי מימון גבוהים יותר וגם זה, צריך ליפול על הפקיד הנכון.

מזונות:

אם את גרושה ומקבלת מזונות מהגרוש שלך, שימי לב שהמזונות מופקדים ברציפות, תמיד בתאריך קבוע ושאין חיסורים בתשלומי המזונות. זה מאוד חשוב. אפילו אם הגרוש לא ממש משתף פעולה עם תשלומי מזונות, חשוב מאוד שלפחות יעשה את זה כמו שצריך במשך כמה חודשים, כדי שניתן יהיה לקחת משכנתא. דבר נוסף, שימו לב שמזונות שנשאר להם פחות משלוש שנים, כבר לא מתחשבים בהם ממש. הסיבה היא שהבנקים מפחדים שהמזונות ייגמרו עוד שנתיים למשל, ואת תישארי עוד עשרים שנה, ללא הכנסה מספקת.

הכנסות:

במיוחד כאשר דנים במשכנתא של גרושה (או גרוש) שמים דגש משמעותי על הכנסות, מה שזה אומר מבחינתנו שאם את עובדת בעבודה שהיא למשל לפי שעות, אז לפני שניגשים לקחת משכנתא, לעבוד ארבעה חודשים כמה שיותר שעות, כד להעלות את ההכנסות כמה שרק ניתן. נכון, גרושה עסוקה מאוד עם הילדים, אבל זה חובה כדי לקחת משכנתא.

הון עצמי:

כמעט בכל מקרה של גרושה שבו נתקלתי הייתה בעיה של מחסור בהון עצמי. חשוב להיות מודעים לכך שבבנקים מסוימים קיימות הלוואות נלוות למשכנתא שניתן להיעזר בהן כדי להגיע למספרים הנדרשים. למשל, בנק מזרחי טפחות מציע ללקוחות שפותחים חשבון, הלוואה משלימה של עד 75 אלף שקלים בתנאים מעולים. חשוב להיות מודעים לכך.

ערבים:

אם אין מספיק הכנסות, תמיד יש את האפשרות להביא ערב או לווה תומך שיוכל לעזור בחישוב ההכנסות. בחלק מהבנקים, הערב יכול להיות רק הורים ובחלק מהבנקים, הערב יכול להיות גם אחים או ילדים. צריך להיות מודעים.

להיעזר ביועץ מקצועי:

נכון שזה כאילו אני ממליץ על עצמי, אבל זה באמת מה שאני עושה… במקרים מורכבים כאלו, מומלץ במיוחד להיעזר ביועץ מקצועי. היועץ יוכל לנהל משא ומתן מול הבנקים המתאימים כדי לקבל אישור למשכנתא הזו. היועץ יוכל לקחת את הסיטואציה המורכבת הזו ולהפוך אותה להצלחה גדולה.

לכל בעיה, פנייה או איחולי הצלחה:

מרטין:050-8116397

[email protected]

משכנתא מוחקת היא למעשה הגדלת משכנתא קיימת על בית קיים שלנו, כאשר המטרה היא לקחת את כל ההלוואות החיצוניות שקיימות ולהכניס אותן לתוך המשכנתא. בדרך זו, אנחנו מצליחים להפוך הרבה הלוואות שיוצרות חיוב חודשי גדול, למשכנתא אחת לטווח ארוך הרבה יותר. אחת הבעיות הגדולות של יוקר המחייה, שמקיף אותנו בכל מקום, זה הצורך וחוסר היכולת לשלוט בהוצאות שלנו. גנים, בגדים, מכונית, תשלומי הבית, מזון וכל שאר הדברים, לרוב משאירים אותנו עם הרבה מאוד הלוואות שאנחנו לוקחים לתקופות קצרות ובסוף נחנקים עם ההחזרים.

באמצעות המשכנתא אנחנו יכולים להפוך הלוואות בסדר גודל של 200 אלף שקלים, כאשר ההחזר החודשי הוא למשל 6000 שקלים, ולהפוך את זה למשכנתא של 200 אלף שקלים למשך של 30 שנה, כאשר ההחזר החודשי הוא 1000 שקלים לחודש.
נכון שלאורך הזמן על משכנתא של 200 אלף שקלים, משלמים יותר, אבל מי שנמצא במקום שבו הוא סובל מהלוואות, הדרך הנכונה היא להכניס את ההלוואות האלו לתוך המשכנתא.

למי זה מתאים?
מי קהל היעד שמתאימה לו משכנתא מוחקת? קהל היעד של המשכנתא הזו הוא אנשים שנשארה להם משכנתא נמוכה על הבית, וניתן להגדיל את המשכנתא הקיימת עם ההלוואות הקיימות בלי לעבור את חמישים האחוז משווי הבית. כלומר אם הבית עולה בשוק של היום סביב 1.5 מיליון שקלים, ניתן להגדיל את המשכנתא הקיימת עד 750 אלף שקלים. כלומר, אם למשל קיימת כרגע משכנתא על הבית בסדר גודל של 500 אלף שקלים, ניתן לקחת משכנתא מוחקת של עוד 250 אלף שקלים כדי לסגור הלוואות קיימות.

מה המגבלות הקיימות בהגדלת המשכנתא?
המשכנתא מוחקת כמו משכנתא לרכישת דירה דורשת תנאים בסיסיים של התאמה מצד הלקוחות: ללא בעיות משמעותיות בחשבון, לא לקוחות מוגבלים, ללא צ'קים חוזרים בחשבון הבנק, ללא עיקולים, ללא פשיטות רגל בשנים האחרונות.
הכנסות: כמו בכל משכנתא רגילה, הבנקים מצפים שהלקוחות יהיו מתאימים מבחינת הכנסות, כלומר אם מבקשים תוספת משכנתא של 2000 שקלים לחודש, ההכנסה הנדרשת של הלקוחות יחד, אמורה להיות לפחות 8000 שקלים נטו יחד. כמובן שגם הגיל הוא עלול להיות מגבלה. המשכנתאות ניתנות עד גיל 62-64.

להיעזר ביועץ מומחה להקטנת הריביות. במשכנתאות שהמטרה שלהן היא סגירת חובות והלוואות, הריביות הן בדרך כלל גבוהות הרבה יותר ממה שאנחנו מכירים במשכנתא רגילה, לכן חשוב מאוד להיעזר ביועץ מומחה שיעזור לפעול מול הבנק להקטנת הריביות במשכנתא הזו.
רק כדי להבהיר את הנקודה, הריביות נעות בין 3.5 אחוזים לבין 7 אחוזים, כך שהפערים יכולים להיות עצומים. יועץ מומחה שמכיר את מערכת הבנקאות, יכול לעזור מאוד בהקטנת הריביות והתשלומים החודשיים.

לכל בעיה, פנייה או איחולי הצלחה:
מרטין:050-8116397
[email protected]

אז מה צפוי לנו בשנת 2018 בגזרת המשכנתאות? לאיזה כיוון זה הולך? מה תהיה המשכנתא הנפוצה ביותר? האם הריביות יעלו? כל זה ועוד במאמר שלפנינו. ספוילר: תצפו לעליית ריביות והרבה מאוד את הביטוי "מחיר למשתכן"…

עליית ריביות: סוף השנה כבר עברה ואיתה כל "המבצעים" של הבנקים למשכנתאות. השוק כרגע נמצא באיזה שהיא המתנה דרוכה, שבה אף אחד לא יודע להגיד מה הולכות להיות הריביות בעוד חודשיים. לקוחות שמגיעים כרגע לבנקים למשכנתאות, מבהירים להם חד משמעית שהריביות ככל הנראה יהיו שונות מאוד לקראת החודשים הקרובים. כל הבנקאים בסניפים מחכים לישיבות הדירקטוריון וועדות האשראי, שצפויות להיפגש בסוף ינואר, ומהן צפויה לצאת הבשורה – מה יהיו הריביות לקראת השנה הבאה.

איך זה קשור אלינו, אנשי המקצוע? אם אתם כרגע לפני עסקה כל שהיא ותלויים ברמה כזו או אחרת במשכנתאות, אז תהיו מוכנים להרבה מאוד הפתעות. לקוחות שלוקחים משכנתאות בבנקים הזולים ביותר כרגע, עלולים להיתקל בבעיה בחודשים הקרובים, כאשר הריביות עלולות לזנק בצורה משמעותית. ההבדלים יכולים להגיע אפילו למאות שקלים בחודש עבור לקוחות שקיבלו אישור עקרוני ובונים על החזר חודשי מסוים. היות והריביות תקפות רק ל-12 יום למעשה, אנשים אשר מסתמכים על אישור עקרוני שזמנו עבר, עלולים לקבל הפתעה לא נעימה. כולנו צריכים לגלות הרבה סבלנות ולהיות מאוד גמישים במחשבה ובגישה. אישור עקרוני עם החזר של 4900 שקלים בחודש, עלול להפוך לאישור עקרוני של 5300 שקלים, ולפעמים אפילו לגרום לביטול העסקאות.

המחיר למשתכן. נו מה יהיה? אחת האניגמות שממשיכה להחזיק את שוק המשכנתאות והנדל"ן בדריכות, זה כמובן המחיר למשתכן. ההנחה במחיר והמשכנתא של 90 אחוז ממשיכה לקרוץ לקונים. הבעיה הגדולה היא שהדבר אינו מגיע לידי מימוש. זוכים במכרזים שממתינים חודשים לשמוע מה יהיה איתם, מקבלים הודעה שזכו במכרז, ובמקביל הקבלן מודיע להם שיהיה בקשר איתם עוד כשנתיים כשיתחיל את השיווק בפועל… הדבר הזה הוא מה שלמעשה מחזיק את השוק הזה בין שמיים לארץ, לא עולה ולא יורד. חשוב לשים לב לאישור העקרוני שמקבלים הזוכים במחיר למשתכן. המצב הוא כזה שהזוכים למעשה מקבלים אישור עקרוני למשכנתא, כאשר בפועל הם יגיעו לממש את הכסף רק בעוד שנתיים.

חשוב וקריטי מאוד להאיר את תשומת לב הזוכים לכך שאישור עקרוני תקף רק ל-3 חודשים, וחייבים להביא אישור עקרוני נוסף לקראת ביצוע המשכנתא. כל פרק הזמן שבין לבין, חייבים להקפיד על התנהלות פיננסית אחראית. כל שינוי בסטטוס הפיננסי בין האישור עקרוני לבין קבלת הכסף בפועל, עלול להביא לביטול אישור המשכנתא בפועל. חשוב מאוד לשים לב ולהיות ערניים.

איכות עסקאות הקנייה – שנת 2017 הוכיחה לכולנו שבתקופת קיפאון כל העסקאות שכן מתבצעות הן הרבה יותר מורכבות, כל המשכנתאות נמתחות למקסימום האפשרי, הרבה מאוד מהמשכנתאות מצריכות ערבים תומכים והרבה מאוד עסקאות מצריכות משכנתאות משלימות של ההורים לצורך הון עצמי. לפי כל התחזיות, גם שנת 2018 צפויה להיות לא פשוטה בתחום המשכנתאות, כל עוד אין כיוון ברור לתוכנית "מחיר למשתכן" או שינוי פוליטי כל שהוא.

לכל בעיה, פנייה או איחולי הצלחה:
מרטין:050-8116397
[email protected]

מה זה בעצם משכנתא לסגירת חובות?
הכוונה היא אפשרות להגדיל את המשכנתא הקיימת או לקחת משכנתא חדשה על חשבון הבית הקיים שלנו, כאשר המטרה היא למעשה לסגור חובות אחרים שקיימים בחשבונות הבנק, לחברות אשראי, חברות הלוואות וכן הלאה.

רק עד חמישים אחוז משווי הנכס: המשכנתא לאחר ההגדלה, יכולה להיות אך ורק עד חמישים אחוז משווי הנכס הקיים. כלומר אם הבית שלי שווה סביב 1 מיליון שקלים, אני יכול להגדיל את המשכנתא שלי או לקחת משכנתא (אם אין לי כרגע) למקסימום של 500 אלף שקלים. הדבר מתאים לאנשים שהמשכנתא שלהם היום היא יותר נמוכה מהסכום הזה.

לא למטרות עסקיות: אחד הדברים הנפוצים שקורים הוא שאנשים מגיעים לקחת משכנתא לסגירת חובות, ומבקשים את המשכנתא כדי לסגור הלוואות של עסק. בשלב הזה המשכנתא היא לא תקבל אישור, היות ומשכנתא היא דבר שמיועד למטרות פרטיות בלבד ולא מיועד למטרות עסקיות בשום פנים ואופן. הדבר הזה הוא קריטי במיוחד, היות ושום בנק לא יסכים לתת את הכסף כדי לסגור הלוואות עסקיות. לתשומת ליבכם.

שיפוצים: דבר נוסף שאנשים בדרך כלל עושים הוא לבקש את הכסף לטובת שיפוצים. הדבר הזה בדרך כלל מהווה טעות גדולה מאוד, היות ומשכנתא לטובת שיפוצים היא דבר שהבנק בוחן בשבע עיניים ושולח פעמיים שמאי: בתחילת העבודה ולאחר העבודה כדי לוודא את השיפוצים שנעשו. שימו לב שאם אתם לא מתכוונים לעשות שיפוצים באמת, אין טעם לגשת ולבקש משכנתא לצורך שיפוצים, זה יהיה פשוט בזבוז זמן יקר.

אסמכתאות: אחד המשפטים שאני שומע כל הזמן מלקוחות הוא: "אני משעבד את הבית שלי, למה זה משנה לבנק מה אני עושה עם הכסף…". אז זהו רבותיי, שזה מאוד מעניין את הבנק מה אתם עושים עם הכסף. התקנות החדשות של הרשות להלבנת הון קובעות שכדי להילחם בהון השחור, הבנקים למשכנתאות חייבים לבקש אסמכתא בכתב לגבי מה בדיוק אתם עושים עם הכסף הזה ולאשר את האסמכתא אצל מורשה חתימה בבנק. אין שום דרך לעקוף את העניין הזה.

הכנסה וגיל: כולנו מבינים שבמשכנתא פחות או יותר בודקים שההכנסות הן פי 3 מהמשכנתא, אבל אם מדברים על משכנתא לסגירת חובות, הכללים הם הרבה יותר קפדניים. כדי לקבל משכנתא לסגירת חובות, צריך יותר מפי 3 הכנסות וצריך להיות עד גיל 60, אחרת לא מקבלים את המשכנתא בכלל. מעבר לגיל 60, כמעט ולא ניתן לקבל משכנתאות כאלו. קשה מאוד.

ריביות, ריביות ושוב ריביות: שימו לב שזה אולי החלק החשוב מכולם. יצא לי כבר לראות ריביות של מעבר ל-6 אחוזים על משכנתאות לסגירת חובות, יצא לי לראות 5 אחוזים ו-4 אחוזים ואפילו טיפה פחות. הטווח הוא מאוד רחב, וחשוב לעשות הרבה מאוד בדיקות, לפני שמחליטים על איזה בנק ללכת. אני ממליץ בחום גדול, להיעזר ביועץ מומחה, כדי לקבל את ההצעה הכי טובה שאפשר למשכנתא שלכם. זה באמת קריטי.

לכל בעיה, פנייה או איחולי הצלחה:

מרטין:050-8116397

[email protected]

אז מה הנקודה מאחורי המכרז ריביות?
הנקודה היא שכמו בכל תחום צרכני אחר, הלקוח אמור לנצל את הכוח שלו, כדי לבצע סקר בכל הבנקים השונים על מנת למצוא לעצמו את התנאים הטובים ביותר. הכוח הצרכני הזה הוא זה שאמור לתת ללקוח את העסקה הטובה ביותר שהוא יכול למצוא.
האם סקר השוק בבנקים מקביל לתחומים אחרים?

ההבדל בין צרכנות נבונה בבנקים לבין צרכנות נבונה בכל תחום אחר, זה כמות הכללים הקיימים שהמטרה שלהם היא לעשות סינון ולהוות מסננת כדי להכניס רק את הלקוחות המתאימים. במילים פשוטות יותר: קשה מאוד לבצע מכרז ריביות יעיל כאשר אתה לא באמת מבין את כל הכללים.

כלומר, כאשר מגיעים לבנק מסוים, לא באמת יודעים מה הבנק הזה מייצג. ובטח לא יודעים האם הוא בכלל לא מתאים לסוג המשכנתא שאתם רוצים לקחת. כל בנק יש לו את הלקוחות שמתאימים לו, אם אתם פונים לבנק שלא מתאים לכם, אתם למעשה חוטאים למטרה ולא מנצלים את האפשרויות שלכם.

לדוגמה: אם אתם לוקחים משכנתא שהיא מאוד גבוהה, למשל 1.5 מיליון שקלים, יש מעט מאוד בנקים שיכולים להציע לכם תנאים שהם אטרקטיביים. הסיבה היא שמדובר בסכום מאוד גדול וחלק גדול מהבנקים ייכנסו ללחץ מגובה הסכום. כלומר, אם אתם תגיעו לבקש משכנתא של 1.5 מיליון בבנק שלא מתאים למטרה זו, אתם תחטיאו את המטרה ותצאו מאוכזבים מאוד.

היות והזמן שלנו הוא משאב חשוב גם כן ואנחנו לא רוצים להגיע למצב שבו אנחנו נתייאש מהשגת תנאים טובים למשכנתא שלנו, ההמלצה היא כמובן להיעזר ביועץ מקצועי לכך או לכל הפחות להתייעץ עם מישהו שמבין. האדם שמבין יכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף ולהביא לכם ריביות מעולות שיהוו תשלום חודשי נמוך יותר.

מכרז ריביות במשכנתא לסגירת חובות
כאשר מגיעים לקחת משכנתא לסגירת הלוואות או משכנתא לכל מטרה, הריביות הן משמעותית גבוהות יותר. כלומר מכרז הריביות הופך להיות חשוב הרבה יותר. ההבדלים בריביות של משכנתא לכל מטרה הן יכולות להיות עצומות בין הבנקים השונים.
לעבדכם הנאמן יצא כבר לראות לקוחות שסוגרים משכנתאות לכל מטרה בריביות שהן 3 אחוז, 4 אחוז, 5 אחוז ואף שישה אחוז. ההבדלים האלו הם עצומים. ההמלצה שלי היא כמובן להיעזר באיש מקצוע.

למה באמת צריך יועץ משכנתאות?
נכון שזה קצת מצחיק שאני ממליץ על עצמי, אבל תסלחו לי… כמה נקודות למחשבה: המשכנתא הממוצעת בישראל היא סביב 950 אלף שקלים. ההחזר הסופי של משכנתא כזו לאחר שלושים שנה הוא סדר גודל של 1.7. כלומר משלמים בסוף התהליך, כמעט שתי משכנתאות.
יועץ משכנתאות מקצועי יכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף ולפעמים אפילו מאות אלפי שקלים במשכנתא שלכם. תשקלו להיעזר ביועץ משכנתאות בפעם הבאה שאתם ניגשים לבנק משכנתאות.

אז הנה הגעתם למשכנתא, קיבלתם אישור עקרוני ואתם בחתימות המיוחלות. הפקיד שואל אתכם איזה מסלולים אתם רוצים? בשלב הזה הרוב לא יודעים להבין מה עדיף ומה השיקולים, אז אנחנו הולכים לדבר על זה עכשיו.

אז מה זה בכלל ריבית שהיא לא צמודה למדד?
הכוונה היא לריבית אשר מהווה מספר סופי. כלומר אם נותנים לכם ריבית קבועה שהיא 4, זה למעשה אומר שלא משנה מה יקרה במשק, הריבית שלכם תהיה לעד ולעולם ארבעה אחוז, גם אם המשק כולו יעבור תהפוכות אדירות.

יש כאן יתרון גדול אבל גם חיסרון גדול: היתרון הוא שזה למעשה מנתק אותנו מהסיכון שהריביות במשק יעלו. הריבית במשק עלתה ל-8? לנו לא איכפת, אנחנו סגרנו עם הבנק על הריבית שלנו שהיא 4. אנחנו מבטחים את עצמנו כנגד הסיכון. או בצורה אחרת: הריבית הקבועה היא מהווה תעודת ביטוח כנגד עליית ריבית עתידית.

אבל יש כאן גם חסרונות גדולים. נכון שאנחנו מבוטחים כנגד עליית הריביות, אבל מה יקרה אם הריביות ירדו? כאן אנחנו מפסידים הרבה כסף. היות ואנחנו סגרנו על 4 אחוז, אנחנו לא נרוויח כלום מזה שהריביות ירדו, אנחנו עדיין נישאר ב-4 אחוז.

חיסרון נוסף הוא חוסר היכולת לבצע פירעון מוקדם. נניח שהשתחררה קרן השתלמות כלשהיא ואנחנו רוצים לבצע פירעון מוקדם של המשכנתא. את זה אנחנו לא יכולים לעשות, היות והריבית קבועה לא מאפשרת כמעט לבצע פירעון מוקדם ללא קנסות (שוב, קיימים תסריטים שבהם כן ניתן לבצע פירעון, אבל מאוד מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות כדי להבין בדיוק את התסריטים).

מסלולים שהם צמודים למדד: מסלולים שהם צמודים למדד, הם שונים מאוד, בזה שהם למעשה נעים יחד עם המדד של מחירי הצרכן הישראלי. מה זה המדד הזה? זהו מגוון מוצרים שמהווים מקרה מבחן, והמחירים שלהם נבחנים כל תקופת זמן כדי לראות האם מחיריהם עלו או ירדו.

איך זה קשור לריביות?
ריבית שהיא צמודה למעשה אומרת את הדבר הבא: נניח שסגרנו שהתשלום החודשי שלנו הוא 4000 שקלים והמדד של מחירי הצרכן עלה בחצי אחוז, זה אומר למעשה שגם התשלום החודשי שלנו עולה בסכום דומה. מצד שני, אם המדד יורד, גם התשלום החודשי שלנו יורד בהתאם לכך. שוב, אני ממש ממליץ להיעזר ביועץ מומחה כדי לבחור מסלולים מתאימים לכל מקרה ומקרה.

מסלולים במשכנתא לסגירת חובות: כאשר לוקחים משכנתא שהיא מיועדת לסגירת הלוואות, החישוב אמור להיות מעט אחר מהרגיל. היות והריביות הן הרבה יותר גבוהות, ההמלצה בדרך כלל היא לנסות לקבע את הריביות, עד כמה שרק אפשר. הנחת העבודה היא שבדרך כלל לא יהיו אפשרויות לסגור סכומים משמעותיים. אז אם אתם לוקחים משכנתא לסגירת הלוואות, תנסו במידת האפשר לקבע את הריביות כמה שרק אפשר.

מה זה אומר מבחינתנו?
שאם אנחנו יכולים לקנות דירה ולקחת את המשכנתא עד סוף החודש הקרוב, אנחנו נוכל ליהנות מריביות מאוד נמוכות ומזמינות, דבר שלא יחזור עצמו בשנה הבאה.

מה בשנה הבאה מבחינת ריביות?
הצפי של הכלכלנים של הרשויות השונות הן שהריביות הולכות לעלות החל מחודש ינואר בצורה משמעותית, כך שאם תוכלו להימנע מדחיית המשכנתא שלכם לשנה הבאה ולקחת אותה עד סוף השנה, אתם לחלוטין תעשו את הדבר הנכון.

משכנתאות לצורך מחיר למשתכן- ככל שעולה הנתח של המשכנתאות שהמטרה שלהן היא לצורך מחיר למשתכן, עולה הצורך לחדד נקודה חשובה שיכולה להוות מכשול משמעותית בנטילת המשכנתא הזו.

ההתחלה היא לא הסוף- בפרויקטים של מחיר למשתכן המצב הוא כזה שלמעשה מתבקשים להביא אישור עקרוני לקבלת המשכנתא כבר בהתחלה, כאשר מגיעים לבחור את הדירה. אבל מה שחשוב להבין זה שאם אתם מקבלים משכנתא כאשר אתם מגיעים לבחירת הדירה שלכם, זה לא בהכרח אומר שתצליחו לקבל את אותה המשכנתא, כאשר תגיעו אחרי שנתיים לבקש את המשכנתא בפועל.

למה זה ככה?
התוקף של אישור עקרוני בעולם המשכנתאות הוא לשלושה חודשים בלבד, אחרי השלושה חודשים צריך להגיש מחדש. אז המצב שקורה הוא שנניח הגשתם בקשה ואישרו לכם. הלכתם לבחור דירה בפרויקט וחתמתם על חוזה. שילמתם חלק ראשון ואתם מרוצים.
אתם לא מושכים את המשכנתא כרגע, היות ויש לכם עוד שנתיים עד שתקבלו את הדירה. נניח אחרי שנה וחצי אם משהו במצבכם הפיננסי השתנה לרעה, אתם תגיעו לבנק לאשר את המשכנתא מחדש ויכולים להיתקל במצב שהוא סירוב מוחלט. זה למעשה רכיב האי וודאות הגדול שקיים במחיר למשתכן.

משכנתאות לסגירת הלוואות- דבר נוסף שחשוב מאוד להכיר לקראת שנת 2018 הוא הדבר החדש יחסית שהולך ותופס תאוצה בעולם המשכנתאות.

היות ומרבית האוכלוסייה היום נמצאת במצב שבו יוקר המחיה חונק ולא מאפשר התנהלות ללא הלוואות, נוצר מוצר שמטרתו היא לאפשר לאנשים להכניס את כל ההלוואות לתוך המשכנתא.

איך זה עובד?
נניח שיש לכם בית שעולה מיליון שקלים, אתם יכולים לקחת משכנתאות לסגירת הלוואות עד 500 אלף שקלים. נכון שזה לא תמיד מועיל, אבל אם יש לכם משכנתא נמוכה ואתם סובלים מהרבה הלוואות בעובר ושב, אתם בהחלט יכולים להכניס את כל ההלוואות לתוך המשכנתא ולפרוס אותם לתקופה ארוכה מאוד.

למה זה טוב?
כי זה יפרוס את כל ההלוואות שלכם לתקופה ארוכה מאוד ויאפשר לכם להקטין את ההחזרים החודשיים למינימום. לדוגמה אם קיימת אצלי משכנתא של 200 אלף שקלים על בית של 1 מיליון שקלים, אני יכול לקחת עוד 300 אלף משכנתא לצורך סגירת ההלוואות.

לכל שאלה או בעיה, מוזמנים לפנות אלי במייל: [email protected]

נכון ש"בלאק פריידי" בדיוק נגמר, והמבצעים של הבגדים כבר מאחורינו, אבל חשוב להבין שגם בבנקים למשכנתאות קיים "בלאק פריידי". מה זה אומר? שעד סוף השנה, כל הבנקים מורידים את הריביות שלהם לרמה שלא תחזור על עצמה במהלך השנה הקרובה.
חשוב להבין שהבנקים צריכים לעמוד ביעדים של מתן משכנתאות, כאשר היעדים הם חודשיים, רבעוניים ושנתיים. עכשיו כאשר אנחנו עומדים לפני סוף השנה, כל הבנקים שולפים מהארסנל את הריביות הנמוכות ביותר שיכולות להיות, כדי להכניס כמה שיותר משכנתאות עד סוף דצמבר.

מה זה אומר מבחינת מי שרוצה לקנות דירה?
זה אומר בגדול, שאם יש לכם את האפשרות לכך, עכשיו זה בדיוק הזמן לקחת משכנתא. אם אתם רוצים ריביות טובות, אז עכשיו זה הזמן בדיוק. החל מהראשון לינואר, כל הבנקים יעלו את הריביות בצורה משמעותית, ומה שאתם הייתם רגילים לראות, כבר לא יחזור.

מה הצפי של ריביות המשכנתאות?
מי שנמצא עכשיו בחיפוש דירה, צריך לקחת בחשבון שהריביות על המשכנתאות הולכות לעלות בצורה משמעותית. אם נסתכל על המגמה הרב שנתית, אז אנחנו יכולים בגדול לראות שאנחנו נמצאים אחרי כמה וכמה שנים של ריביות סופר נמוכות, כאשר כל מי שנחשב לבכיר בעולם הכלכלה, מבהיר שהריביות נמצאות בדרך למעלה. המסקנה של זה היא שאם אתם בודקים את האפשרות לקנות בית, כמה שיותר מהר זה הזמן הנכון.

משכנתאות ל"מחיר למשתכן"
בתור יועץ משכנתאות, אני מעדיף שלא להעביר חוות דעת על הפרויקט "מחיר למשתכן", כי קטונתי. אבל בואו נדבר על משכנתאות של "מחיר למשתכן".
הפרויקט למעשה פועל במתכונת הבאה: ברגע שמכריזים עליכם כזוכים בדירה, עובר איזה שהוא פרק זמן ומזמינים אתכם לשני כנסים כאשר באחד מהם, במידה ואתם מעוניינים לקנות דירה, מבקשים להביא אישור עקרוני מהבנק על סכום המשכנתא שאתם צריכים לקחת.

על פניו זה קל ופשוט. אבל הנה משהו שלא מספרים לכם
היות ועד שבפועל תגיעו לשלב שבו אתם לוקחים משכנתא יכולות לעבור עוד כמה שנים טובות, אף אחד לא מבטיח לכם שכאשר תגיעו לבקש את המשכנתא עוד שנתיים, אתם באמת תקבלו אותה. יתרה מכך, אתם בוודאי לא תקבלו את הריביות שאתם רואים היום באישור עקרוני.

ולמה ככה?
עובדה ידועה היא שאישור עקרוני תקף לשלושה חודשים, כלומר זה שקיבלתם אישור כזה היום, כלל לא מבטיח שתקבלו אותו עוד שנתיים כאשר תרצו להתקדם לקבלת הכסף. אם חס וחלילה אחד מכם לא יעבוד, אתם תקבלו סירוב למשכנתא, אפילו שלפני זה היה לכם אישור. דבר נוסף הוא שהריביות תקפות רק לכמה שבועות בודדים, זה התשלום החודשי שאתם רואים היום הוא נניח 3000 שקלים, זה ממש לא אומר כלום על התשלום החודשי שיכול להיות לכם כעבור שנתיים, כשתרצו לקחת את המשכנתא באמת.

אחרי ניסיון של שנים כיועץ משכנתאות, אני רוצה בטור הזה לתת לכם את זווית הראייה שלי, לגבי שוק הנדל"ן היום. כמובן שחייבים להתחיל בשאלה הכי בוערת – האם לקחת משכנתא היום או לא לקחת משכנתא היום? אני רוצה לחלק את השאלה החשובה הזו לשני חלקים: א. האם לקחת משכנתא? התשובה שלי היא חד משמעית כן לקחת משכנתא. נכון שהריביות על משכנתאות הן לא נמוכות כמו שהיו לפני שנתיים, אבל הן עדיין נמוכות מאוד. הצפי של השוק הוא שהריביות יעלו מאוד, ואם קיימת אצל הקוראים השאלה האם לקחת משכנתא כיום או לחכות שנה, התשובה שלי היא חד משמעית, לקחת משכנתא עכשיו.

נקודה שחשוב לי לחדד היא: אם קניתם דירה על הנייר, ויש לכם את הדילמה האם לקחת משכנתא כיום או לחכות איתה עוד שנה ולקחת אז, התשובה היא חד משמעית, לקחת משכנתא היום בלי לחשוב בכלל. הריביות בעוד שנה יהיו גבוהות הרבה יותר. ב. האם לקחת משכנתא לקניית דירה? כולנו מבינים שהשוק מעט קפוא ורדום, הוא נמצא באיזה נקודה שהוא מחפש כיוון, האם להתחיל לעלות או להתחיל לרדת. כל אחד מקווה שזה ילך בכיוון הרצוי לו.

במצב כזה תמיד קיימת הדילמה, האם לקנות או לא לקנות. אני מתוך הניסיון שלי יכול להגיד שני דברים שהם יהוו כללי אצבע להתנהלות נכונה בשוק נדל"ן קפוא:
דירות מגורים – חד משמעית לקנות ולנצל את המשכנתאות הנמוכות. הסיבה היא שדירת מגורים לא מושפעת במיוחד מערך המחיר. כלומר אם זה דירה שאתם גרים בה והיא ירדה עשרה אחוז, לא באמת קרה משהו נוראי, אם היא תעלה, עוד יותר טוב. כך או אחרת, זה לא באמת משפיע עליכם.

חשוב להבין משהו, דירת מגורים לא באמת עולה בערך שלה. גם אם הדירה שלכם עלתה ב-500 אלף שקלים, כל הדירות המקבילות עלו באותו ערך בדיוק. כך שלא הרווחתם משהו באמת.

דירות השקעה – קנייה מסוכנת בתקופות של קיפאון, אלא אם מצאתם מציאה שמצדיקה קנייה גם בתקופות של אי ודאות. מה זה בעצם אומר? דוגמה: אם מצאתם דירה שניתן למשל לחלק אותה לכמה יחידות דיור ולהניב הכנסה חודשית יפה, זה השקעה מעולה ללא קשר למחיר המיידי. אם מצאתם דירה שנמכרת בלחץ, למשל בעשרים אחוז הנחה מתחת למחיר השוק, זה גם כן דירה שהיא מציאה.

בעיה נפוצה של זוגות שרוצים לקחת משכנתא היא מחסור בהון עצמי, יש דרך להתגבר על זה? על כל דבר יש דרך להתגבר, אני כמובן ממליץ להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי (כמוני למשל), כדי לבדוק את האופציות.

דרך ראשונה להתגבר על בעיות הון עצמי היא לקחת משכנתא על הדירה של ההורים, כדי להגיע להון עצמי נדרש. למשל לקחת משכנתא על הדירה של ההורים בגובה 300 שקלים, כדי להגיע לדירה של 1,200,000.

אופציה נוספת יכולה להיות הלוואה משלימה כדי להגיע להון עצמי. נניח שחסר לכם 100 אלף שקל הון עצמי, תמיד קיימת אופציה לקחת את הסכום כהלוואה בעובר ושב, בהנחה שההכנסות שלכם מאפשרות את זה כמובן.