אחת הסיבות המרכזיות לקיפאון בשוק הנדל"ן באשדוד – משקיעים זרים (בעיקר מצרפת), שרכשו בעבר דירות ברחבי העיר כמו לחמניות חמות, לעיתים במחיר מופקע, עצרו את החגיגה וחלק מהם אפילו מבצעים פעולה הפוכה ומוכרים את הדירות שרכשו, במחירי "סוף עונה". לאחר שהתרגלנו לקצב עלייה קבוע ומדהים במחירי הנדל"ן, אנו עדים לשישה חודשים רצופים בהם נרשמה ירידה במחירי הדיור, במה שכבר הפך למגמה וצפוי להימשך באותו כיוון בטווח הנראה לעין.

לאחר שישה חודשים רצופים של ירידות במחירי הדירות באשדוד, בהחלט ניתן לקבוע כי מדובר במגמה של ממש, ולא באיזו קפריזה שהגיעה משום מקום ותחלוף חיש מהר. הסיבות לירידת המחירים מגוונות ובראשן תכנית "מחיר למשתכן" של שר האוצר משה כחלון, והמימוש של "הסכם הגג" אותו מוביל ראש העיר ד"ר יחיאל לסרי. ללא ספק, הפעולה הזו של ד"ר לסרי עשויה להמשיך את מגמת הירידה, ולהפוך את חלום רכישת הדירה של זוגות צעירים רבים למשהו מוחשי ובר השגה.

גם המגבלות שהטיל בנק ישראל על הלווים, ובכלל זה העמדת הון ראשוני גבוה, ומגבלה על היקף לקיחת האשראי, בהחלט תורמים לשינוי המהותי שחל על שוק הנדל"ן באשדוד. בין אם אלו הסיבות המרכזיות ובין אם לאו, המדובר על עובדה מוגמרת עפ"י נתוני הלמ"ס, לפיה מחירי הדיור רושמים את הירידה החדה מזה שנים. יש לזכור כי 1% או 2% אינם כסף קטן כלל וכלל שמדובר על מחירי דירה, ובתרגום לשקלים אנו מדברים על כ-15 אלף שקל הבדל בתקופה של חודשיים בלבד ולמעלה מכך בדירות חדשות/יוקרה.

בתקופה של חצי שנה מדובר לעיתים בפערים שמגיעים ל-250 אלף שקל במחיר אותה דירה בפרקי זמן שונים. הנה כמה דוגמאות אקטואליות: דירה ברובע ט"ו ברחוב תל חי, 4 חד' קומה 5 נמכרה לאחרונה במחיר של 1.62 מיליון שקל. דירה בת אותו מספר חדרים ובאותו הרחוב נמכרה בסוף שנת 2017 במחיר של 1.75 מיליון. מדובר בהפרש של 130 אלף שקל, המהווה 7.4% ירידה בשווי הדירה.

דירה ברובע ב' ברחוב קיבוץ גלויות, 2 חד' 45 מ"ר, נמכרה לפני כחודשיים במחיר 800 אלף שקל. באפריל אשתקד דירה זהה נמכרה במחיר 855 אלף שקל. הפרש של 55 אלף שקל, המהווה 6.4% ירידה בשווי הדירה.

דירה בסיטי ברחוב הציונות, 5 חד' נמכרה במחיר של 1.88 מיליון שקל בחודש האחרון. דירה זהה נמכרה בדצמבר 2017 במחיר של 2.05 מיליון שקל. הפרש של 170 אלף קל המהווה קרוב ל-7% ירידה בשווי הדירה.

כך או אחרת, על אף נתוני הלמ"ס החד-משמעיים נדמה כי המצב באשדוד מעט דרמטי מהמצטייר בשאר המדינה. זה לא רק ריבוי שלטי ה"למכירה" להם אנו עדים, אלא גם תחושה כללית לפיה רמות המחירים בעיר הגיעו לשיא והחלו לרשום תיקון. האם מדובר על תחושת בטן או שיש לעניין אחיזה בשטח? לפי מבחן התוצאה נראה כי המגמה הזו צפויה להימשך בעתיד הנראה לעין.

דורון גורשקוב, מתווך נדל"ן מוכר באשדוד מסוכנות "אורין נכסים", מאשר את התחושה הראשונית: "ישנה ירידת מחירים והסיבות לירידה נובעות מתוכניות 'מחיר למשתכן', ששמו את הזוגות הצעירים בהמתנה וגם מבריחה משקיעים מהשוק בשל חוסר הוודאות מבחינת הרגולציה והמיסוי. ירידה זו גם מורגשת באשדוד, כאשר להערכתנו היא בין 8% ל- 10% ממחירי הדירות מאשתקד. מצב זה גורם לקיפאון השוק ומאריך את "חיי המדף" לדירה למכירה ב-5-8 חודשים יותר מלפני שנתיים, בעקבות הגדלת שוק הזכאים ל'מחיר למשתכן' והמתנת משפרי הדיור".

על פניו נתונים אלו חמורים מהממוצע הארצי, לפיו הירידה הכללית עומדת על 2.4% "בלבד", אלא שבשיחה עם מספר משרדי תיווך בעיר, מכולם עולה הערכה דומה לפיה מחירי הדיור בעיר איבדו כ-10% בחודשים האחרונים. רבים מהמתווכים מדגישים לא רק את ירידת המחיר, אלא את הזמן שבו דירה נמצאת על המדף. אם בעבר דירות היו נמכרות כלחמניות חמות תוך פרק זמן קצרצר, אין זה המצב היום.

הצרפתים כבר לא קונים דירות…

ישראל בוטבול, מתווך ותיק בעיר שאחריו אינספור עסקאות, מציין כי "לפני שלוש שנים דירה הייתה נשארת על המדף שבועיים-שלושה. היום המצב השתנה ודירות נמכרות תוך פרק זמן של 3 חודשים ויותר". באותה נשימה, מציינים המתווכים כי המוכרים שהיו בעבר עיקשים פתוחים היום הרבה יותר למשא ומתן או כמו שבוטבול מציין: "בגלל שכבר אין קונים היום, כפי שהיה בעבר מחו"ל, ולתושבי העיר קשה לקנות במחירים הללו, אנחנו רואים גמישות מצד המוכרים, לפעמים אפילו עד 10% מהמחיר ההתחלתי".

וכאן למעשה מצויה הבעיה של אשדוד, שעד לפני זמן קצר הייתה הצלחתה והגורם לזינוק במחירי הדיור – היעדר כמעט מוחלט של משקיעים זרים, והיפוך ממה שהתרחש בעיר בעשור האחרון. פניה שלנו למשרד האוצר מעלה שתי תופעות דרמטיות הנוגעות לעיר. הראשונה, שפל של כל הזמנים בשיעור המשקיעים בנדל"ן בישראל שצנח בפברואר (המדידה תמיד באיחור של כחודשיים) לרמה של 13% בלבד. זהו נתון שלבדו יכול להסביר את הבלימה במחירי הנדל"ן, אלא ששימו לב לשלוש הערים בהן הייתה הנפילה החדה ביותר בישראל בשיעור המשקיעים: נתניה, אשדוד ות"א. שלוש הערים הללו זכו לגאות של משקיעים זרים, בדגש על משקיעים מצרפת, ונסיגתם של אלו מרכישת דירות, יכול להסביר את הנפילה המשולשת, ויותר מכך במחירי הדיור בעיר ביחס ליתר המדינה. לא הסתפקנו בכך, ובחרנו לבחון את מס השבח ששולם על עסקאות בעיר, והמתברר הוא שלא רק שרכישות המשקיעים הזרים כאמור נבלמה, כפי שנמסר לנו באוצר, אלא שרואים תופעה הפוכה – עלייה של 15% בקצב מכירת דירות ע"י משקיעים זרים, במה שכמובן תורם את חלקו לירידת המחירים. פעם הם היו קונים, עכשיו הם מוכרים…

באוצר גם סיפקו נתון מעניין במיוחד של חלוקה למחוזות ולערים. אם לסכמו הרי שככל שהאזור פריפריאלי יותר, כך ירידת המחיר גדולה יותר. דוגמת ירידה של 0.4% בת"א אל מול ירידה של 1.8% ו 2.8% בדרום ובצפון בהתאמה.

הירידה מורגשת יותר ברובעים הוותיקים

המתווכים המקומיים אינם מופתעים ומציינים כי לא רק ברמת המחוזות, אלא אף ברמת השכונות קיים הבדל משמעותי בתוך העיר. אלי לב, יועץ נדל"ן מוערך מחברת "לב הנדל"ן", מציין: "העיר אשדוד היא עיר מתפתחת והבנייה באשדוד מאוד משתנה מרובע לרובע, זה משהו שמאפיין את העיר. בכל עיר יש שכונות שנחשבות ליותר מבוקשות ויש פחות מבוקשות, כיום המחירים הם מאוד שונים בין הרובעים. כמובן שבפרויקטים חדשים הדירות יעלו הרבה יותר כסף כי הם יכללו מעלית, ממ"ד ומרפסת והבנייה תהיה מתקדמת הרבה יותר לעומת האזורים ישנים. דירות דומות עם מ"ר דומה לא יכללו את המרכיבים האלה וההבדל בניהם יכול להגיע למיליון שקל".

דורון גורשקוב מציין אף הוא דברים דומים: "מחירי הדירות שבהן הורגשה ירידה באשדוד הם בשכונות הצפוניות הוותיקות בעיר, אשר בהרבה שכונות בהן עוברות תהליך של התחדשות עירונית ו/או תמ"א 38. מאידך, ישנם אזורים בחלקה המרכזי (הסיטי, מע"ר, מרינה) והדרומי של  העיר אשר מכילות שכונות חדשות, מפותחות, מתפתחות, דירות יוקרה, שכונות של וילות ומגדלים מודרניים, אשר פחות מושפעים מירידת המחירים אך אין ספק כי  קיים קיפאון בדירות היוקרה".

אם לסכם את הדברים, ירידת המחירים בעיר, ואפילו ירידה חדה בהרבה משאר חלקי הארץ להוציא ירושלים, היא עובדה מוגמרת. אבל האם זה אומר שכעת אין לרכוש ויש לשבת על הגדר? לא בטוח. בתחילת 2017 ראינו ירידה לחודשיים, אך זו תוקנה במהירות ע"י השוק ששב לטפס. עוד קודם לכן תכנית מע"מ 0 של שר האוצר (דאז) יאיר לפיד הובילה לקיפאון במחירי הדיור, אלא שלאחר שזו לא מומשה, הגיע גל רוכשים חדש שדחף את המחירים מעלה. אין תשובה חד-משמעית לשאלה האם לרכוש כעת או להמתין ואולי האפשרות העדיפה היא ביניים כפי שמציע אלי לב: "קידום פרויקטים של פינוי-בינוי תוך זמן קצר, כפי שעשו בניו יורק, יכול להוביל לשינוי אמיתי במחירי הדיור ובאפשרות להפוך דירה לברת השגה עבור מי שמתקשה כיום. אני בטוח שעוד יגיע היום ונמצא פתרון ראוי למצוקה האמיתית, אבל עד שזה יקרה אמשיך להמליץ לכולם לקנות נכס, להתחיל עם דירה קטנה ולהתקדם עם השנים תוך הגדלת ההון העצמי".

ימים יגידו האם אנו בתיקון נקודתי שהיווה הזדמנות קנייה או שמא ישיבה על הגדר תוכיח את עצמה ותתורגם בשנים הקרובות לרווח של עשרות ומאות אלפי שקלים.