כדי שנוכל להתחיל לדבר על מחזור משכנתא, אנחנו צריכים להביא דוגמה כל שהיא כדי שנוכל לעבוד איתה. אז הנה הדוגמה: זוג רוצה להחליף דירה, כאשר כרגע יש להם דירה שעולה 1.5 מיליון שקלים ויש עליה משכנתא 500 אלף שקל. והם רוצים לקנות דירה שעולה 2.0 מיליון שקלים. לצורך כך הם צריכים עוד 500 אלף שקלים נוספים במשכנתא חדשה.
מה בעצם הדילמות כאשר אנחנו מגיעים למקרה של מחזור? כדי להבין את התמונה המלאה, צריך להבין שבמקרה של קניית דירה במקום דירה קיימת, ישנם כמה מצבים אפשריים.
הראשון: שומרים על המשכנתא הקיימת ולוקחים חדשה באותו הבנק. זה בהנחה שכל המשכנתא הראשונה היא טובה והריביות כרגע הן טובות גם כן. כלומר אם המשכנתא הקיימת של 500 אלף שקלים היא בריבית טובה, אנחנו יכולים להחליט שאנחנו לא מוותרים עליה, אלא פשוט לוקחים תוספת באותו הבנק.
השני: כאשר חלק מהמשכנתא הנוכחית טובה ועושים גרירה על חלקה ואת השאר ממחזרים ולוקחים תוספת, כמובן הכול באותו הבנק. כלומר אם מתוך המשכנתא הקיימת של 500 אלף שקלים, יש לנו רק 200 אלף בריבית טובה, אז אנחנו שומרים 200 וגוררים אותם לדירה הבאה ואת כל שאר הכסף שזה 300 ועוד 500 אנחנו לוקחים מחדש בתוך הבנק הנוכחי שלנו. שני התסריטים האלו משאירים אותנו בתוך הבנק הקיים.
השלישי: כאשר הריביות של המשכנתא הקיימת לא טובות והריביות על התוספת לא טובות, צריך למצוא את הבנק האחר שיוכל לתת את כל הכסף של המחזור ואת התוספת בריביות טובות יותר. במצב דברים כזה, אנחנו מחזירים למעשה את ה-500 אלף הקיים בבנק ולוקחים את כל המיליון בבנק אחר לגמרי, שיכול להציע ריביות טובות יותר כרגע.
מה זה גרירה? בסעיף הקודם דיברנו על גרירה של חלק מהמשכנתא הקיימת. איך זה עובד? למעשה אנחנו לוקחים חלק מהמשכנתא הקיימת ופשוט מעבירים אותו לבית החדש שקונים. הפעולה מתבצעת בתוך הבנק כאשר מורידים את השעבוד מנכס קיים ומעבירים אותו לנכס חדש.
מה הבעיה עם גרירה? גרירה היא לכאורה דבר שהוא פשוט. לוקחים ושומרים את החלק הטוב של המשכנתא מחליפים את החלק הפחות טוב של המשכנתא. אז מה הבעיה? הבעיה שאם אתם מחליפים דירה וגם מוכרים את שלכם זה מאוד מסבך לכם את לוחות הזמנים של התשלומים.
למה? כי גרירה מתבצעת לפני החלק השני (כלומר לפני הכסף הנוסף), כלומר צריך להתחיל אותה נניח חודש לפני שאר הפעולות, במקרים של תשלומים צולבים, זה יכול ליצור בעיה משמעותית מאוד בלוחות הזמנים של התשלומים.
כל מה שאנחנו צריכים לעשות, זה להבין האם המשכנתא הנוכחית שלנו היא כולה טובה? בחלקה טובה? או בכלל לא טובה? בהנחה שהיא כולה טובה, אנחנו לוקחים את המשכנתא הנוספת באותו הבנק (בהנחה שהריביות על המשכנתא החדשה הן טובות גם כן). בהנחה שהיא בחלקה טובה, אנחנו יכולים לעשות גרירה חלקית ולהשאיר את החלק הטוב של המשכנתא ולקחת משכנתא חדשה באותו הבנק. בהנחה שכל המשכנתא לא טובה, אנחנו מסלקים את המשכנתא הישנה ומחפשים אחת חדשה לחלוטין בבנקים אחרים.
לכל בעיה, פנייה או איחולי הצלחה:
מרטין:050-8116397
maratbok@gmail.com
