דצמבר 8, 2021
טורים נדל"ן

טור אישי-עו"ד מרק גלר איך לקנות דירה בתמ"א 38?

חלומו של כל רוכש דירה הוא למצוא דירה במחיר הנמוך ממחיר השוק או לפחות במחיר הקרוב להצדקת התמורה.
הכיצד ניתן לעשות זאת בהליך תמ"א? להלן מספר טיפים לשיפור הדרך:

טור אישי-עו"ד מרק גלר איך לקנות דירה בתמ"א 38?

רצוי ואף חובה להתעדכן לגבי, מחירים, חתכי אזורים ולקבל אינדיקציה כללית על פעילות הקבלנים דהיינו מספר בניינים
שבוצעו, היכן היו עיכובים וכן הלאה.

דירות מקבלני תמ"א פינוי בינוי, ברוב הערים ישנם תכניות ושלטים לגבי בניינים לתמ"א ו\או פינוי בינוי. מחירי הדירות טרם
תחילת הבניה, או בשלביה הראשונים של הבניה, יכולים להוזיל משמעותית את מחיר הדירה. עם זאת אסור לזלזל במצב
הבניין הנוכחי, ויש לבדוק תכניות, היתרים וכן הלאה.

זוהי אומנם לרוב עסקה משתלמת עד מאוד אבל גם יכולה להיות מסוכנת אם לא בודקים ומתכוננים כראוי. כדוגמא: בניין אשר
החל בהליכי "פרי סייל", דהיינו מכירה מוקדמת וזאת טרם קבלת ההיתר ו\או יחידה רישומית בטאבו, אין דרך להגן על זכויותיו
של הרוכש. כלומר אותו רוכש נותן מקדמה בעבור הדירה, ואין בטחונות לכספים. לכן ישנן חלופות משפטיות שיש לבחון טרםהרכישה שנותנות הגנה לכסף.

אדם המעוניין לרכוש דירה בהליך בניה בתמ"א עליו לבדוק מעבר למסמכי הרכישה הרגילים כגון בטחונות וכן הלאה, גם את
ההסכם של מול הדיירים הקיימים. בניגוד לדירה חדשה מקבלן, הדיירים כבר קיימים בבניין, ולכן יש להם זכויות עוד טרם
רכשתם את הדירה, לכן יש לבחון בהסכם מול הדיירים הקיימים מה הם קיבלו, ולבחון שהתמורה שלהם לא פוגעת בכם.

בחרתם את הדירה המבוקשת, הקבלן הקסים אותכם במהלך השיחה ואפילו התוכנית של הדירה לטעמכם? זה הזמן לבחון
פרויקטים קודמים באותו תחום בדיוק, כלומר קבלן שבנה בניין חדש ללא דיירים לא תמיד יודע את העבודה של בניה בבניין שיש
בוא דיירים ולכן גם טיב העבודה וגם טיב השירות או לוחות הזמנים יכולים להיפגע משמעותית. הרי לתקן ליקוי בניה במערכת
החשמל בבניין שהוא לא מאוכלס זאת לא בעיה יחסית לבניין שגרים בוא אנשים שישארו מנותקים עד לתום התיקון.

אל תתביישו לפנות לפרויקטים שהוצגו לכם, אנו רואים מצגים רבים של קבלנים ואיננו יודעים כלל הכיצד אותם דיירים קיימים
או רוכשי דירה מרגישים כלפי אותו נכס שקיבלו או רכשו. הבניין יכול להראות מצוין, אבל בפועל יהיה נוראי. פנו לדיירים ושאלו
לדעתם, על תבחרו את רשימת המומלצים של הקבלן, אלא הגיעו אקראית ושאלו את העוברים והשבים בבניין עצמו.

מימון בנקאי (משכנתא): לא בכל פרויקט יש אישור של כל הבנקים לקבל מימון לרכישת הדירה מסיבות כאלה ואחרות, בנקים
אחרים יכולים לאשר רכישה של הדירה בתנאים כגון חוק מכר דירות בשינויים כאלה ואחרים ואפילו לפעמים שינויים מרחיקי
לכת. חשוב טרם כניסה לעסקה לבדוק האם ניתן כלל לקבל משכנתה על דירה ולבחון שהיא אכן עומדת בתנאי התשלום
הנדרשים ע"י אותו קבלן\יזם שמימנו רוכשים.

לסיכום: למצוא דירה מתחת למחיר השוק זוהי תמיד הצעה מפתה ואטרקטיבית, אבל בעסקאות כאלה עלינו להיות זהירים כפליים ולפעול במשנה זהירות, וזאת בשל השאלה שעולה – מדוע המחיר כל כך זול? ובגלל שעסקה כזאת כנראה תהיה עסקה מהירה שתצטרך להיחתם במהירות יחסית גדולה.


אנו מכבדים זכויות יוצרים ועושים מאמץ לאתר את בעלי הזכויות בצילומים המגיעים לידינו. אם זיהיתים בפרסומינו צילום שיש לכם זכויות בו, אתם רשאים לפנות אלינו ולבקש לחדול מהשימוש באמצעות כתובת המייל: ashdodonline1@gmail.com




כתבות שאולי יעניינו אותך

פתיל קצר….

משה סידי

תחזית שבועית על פי התרולוגיה וקלפי הטארוט לשבוע שבין: 03/12/21 ועד 09/12/21

צוות האתר

עורכים צוואה? אל תתנו לפגמים קטנים לפגוע בה / עו"ד עידן רוקח

צוות האתר