החלטתי לתת מספר טיפים לדיירים אשר מעוניינים לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניינם, אך חוששים מאחר ואינם יודעים כיצד להתחיל ולאילו דגשים צריך לשים לב.
• לפני הכל יש להתגבש, מומלץ שדייר אחד או שניים יהיו המובילים של הפרויקט ויפנו לבדוק מה ניתן לעשות בבניין או במתחם שלכם וזאת באחת מ-2 אפשרויות די פשוטות.
• ניתן לגשת לעירייה למחלקת הנדסה ולברר האם הפרויקט העתידי שלכם מתאים יותר לתחום התמ"א או לחלופין לתחום הפינוי-בינוי. בהחלט יכול להיות שהוא מתאים לשני התחומים.
• כבר בתחילת הדרך ניתן לבחור עו"ד דיירים אשר יוחלט ע"י רוב הדיירים בבניין, ואותו עו"ד אשר תחום התמחותו הינה תמ"א 38 ו\או פינוי-בינוי ידאג לעשות את הבדיקות עבורכם.
• כעת שידוע לנו מה הוא סוג הפרויקט אותו אנחנו יכולים לבצע, אנחנו נצטרך לבחור יזם מתאים אשר יבצע את הפרויקט וזאת משלל היזמים העוסקים בתחום. כאשר בשלב זה רצוי שיתלווה להליך עו"ד דיירים המייצג את האינטרס שלכם. יש לזכור כי עו"ד הדיירים מקבל את שכרו בסופו של יום מהיזם שאתם בחרתם.
בעת בחירת היזם עלינו לבחון מספר דברים עיקריים: פרויקטים שבוצעו בעבר באותו תחום ספציפי ע"י היזם, כלומר ניסיון ספציפי בתמ"א 38 או פינוי-בינוי. ישנם יזמים מקצועיים מאד שבנו פרויקטים מסוג פינוי-בינוי, אך מעולם לא ביצעו פרוקיט מסוג תמ"א 38.
מדובר בשני פרויקטים שונים לחלוטין.
מהי תמורת הדיירים? זוהי שאלה חשובה לא פחות, וכדי לענות עליה יש לבחון כל מקרה לגופו, אך מומלץ להשוות בין הצעות שונות של מספר יזמים שונים, ואף לנהל משא ומתן לצורך מקסום התמורה שהדיירים מקבלים.
שאר הבדיקות המשפטיות לצורך בחינת ואישור היזם כגון בדיקת יכולת כלכלית, ערבויות ובטחונות, בדיקת רזומה ועוד, יעשו ע"י עו"ד שבחרתם ללוות את הדיירים.
• אז בחרתם עו"ד ובחרתם יזם… כעת אותו יזם יציג בפני הדיירים תוכניות וסקיצות התחלתיות של עקרונות התוכנית הרחבה אותה הוא הולך להגיש לצורכי הפרויקט.
• בנוסף יערך הסכם מחייב בין בעלי הזכויות לבין היזם. הדגש בהסכמים אלה אמור להיות במספר מישורים עיקריים:
• המישור החשוב ביותר הוא מישור הזמן – יעדים. כמה זמן יש לאותו יזם מרגע שיש לו את הרוב הדרוש עפ"י חוק עד לרגע שהוא מגיש תוכנית מלאה לוועדה, כמה זמן עד להיתר בנייה וכמה זמן הבנייה. יעדים הם השלד או הבסיס לכל ההסכם, בעבר יזמים היו מחתימים על הסכם ומניחים אותו שנים בצד עד לרגע שהפרויקט היה נוח להם והדיירים היו שבויים של אותו יזם. לכן יעדים זה הבסיס לכל.
• לאחר שגיבשנו יעדים אנו צריכים לדעת מה הערבויות שאנו כדיירים אמורים לקבל, הרי בסופו של יום חתמנו על הסכם מחייב שאמור לתת לנו תמורה רק בסוף הדרך ואילו הסיכון שלנו מתחיל מהרגע הראשון. אנחנו צריכים לבדוק תמיד מה הערבויות והביטחונות אותן נותן היזם.
• איסור הסבת זכויות בהסכם, יזמים רבים מנסים להכניס סעיף המאפשר להם למכור את הפרויקט למישהו אחר בהמשך הדרך – חשוב להגביל את היזם בהסכם ע"י מניעה מוחלטת או לכל הפחות ע"י סעיף שיקבע שאנו כדיירים נהיה מעורבים בהליך המכירה, בבחירת זהות הרוכש ונוכל לכל הפחות להגביל בתנאים שחשובים לנו.
• תנאים מצטברים לקיום ההסכם וסנקציות, במידה והיזם לא עמד ביעדים מה הפיצוי שאנו אמורים לקבל? ויותר חשוב באיזה מקרה יכול היזם לסגת מההסכם.
