תכנון מסלולי משכנתא? הקרב של צמוד מדד מול לא צמוד…

הגענו לאחת הדילמות הגדולות ביותר שקיימות בעולם המשכנתאות, איך לתכנן את המסלולים שלנו למשכנתא?. אזהרה: חומר קשה שהופך להיות קל כאשר מסיימים לקרוא את הטור הזה...
צוות האתר | יום ראשון - 15/04/18 - 11:19

אז הנה הגעתם למשכנתא, קיבלתם אישור עקרוני ואתם בחתימות המיוחלות. הפקיד שואל אתכם איזה מסלולים אתם רוצים? בשלב הזה הרוב לא יודעים להבין מה עדיף ומה השיקולים, אז אנחנו הולכים לדבר על זה עכשיו.

אז מה זה בכלל ריבית שהיא לא צמודה למדד?
הכוונה היא לריבית אשר מהווה מספר סופי. כלומר אם נותנים לכם ריבית קבועה שהיא 4, זה למעשה אומר שלא משנה מה יקרה במשק, הריבית שלכם תהיה לעד ולעולם ארבעה אחוז, גם אם המשק כולו יעבור תהפוכות אדירות.

יש כאן יתרון גדול אבל גם חיסרון גדול: היתרון הוא שזה למעשה מנתק אותנו מהסיכון שהריביות במשק יעלו. הריבית במשק עלתה ל-8? לנו לא איכפת, אנחנו סגרנו עם הבנק על הריבית שלנו שהיא 4. אנחנו מבטחים את עצמנו כנגד הסיכון. או בצורה אחרת: הריבית הקבועה היא מהווה תעודת ביטוח כנגד עליית ריבית עתידית.

אבל יש כאן גם חסרונות גדולים. נכון שאנחנו מבוטחים כנגד עליית הריביות, אבל מה יקרה אם הריביות ירדו? כאן אנחנו מפסידים הרבה כסף. היות ואנחנו סגרנו על 4 אחוז, אנחנו לא נרוויח כלום מזה שהריביות ירדו, אנחנו עדיין נישאר ב-4 אחוז.

חיסרון נוסף הוא חוסר היכולת לבצע פירעון מוקדם. נניח שהשתחררה קרן השתלמות כלשהיא ואנחנו רוצים לבצע פירעון מוקדם של המשכנתא. את זה אנחנו לא יכולים לעשות, היות והריבית קבועה לא מאפשרת כמעט לבצע פירעון מוקדם ללא קנסות (שוב, קיימים תסריטים שבהם כן ניתן לבצע פירעון, אבל מאוד מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות כדי להבין בדיוק את התסריטים).

מסלולים שהם צמודים למדד: מסלולים שהם צמודים למדד, הם שונים מאוד, בזה שהם למעשה נעים יחד עם המדד של מחירי הצרכן הישראלי. מה זה המדד הזה? זהו מגוון מוצרים שמהווים מקרה מבחן, והמחירים שלהם נבחנים כל תקופת זמן כדי לראות האם מחיריהם עלו או ירדו.

איך זה קשור לריביות?
ריבית שהיא צמודה למעשה אומרת את הדבר הבא: נניח שסגרנו שהתשלום החודשי שלנו הוא 4000 שקלים והמדד של מחירי הצרכן עלה בחצי אחוז, זה אומר למעשה שגם התשלום החודשי שלנו עולה בסכום דומה. מצד שני, אם המדד יורד, גם התשלום החודשי שלנו יורד בהתאם לכך. שוב, אני ממש ממליץ להיעזר ביועץ מומחה כדי לבחור מסלולים מתאימים לכל מקרה ומקרה.

מסלולים במשכנתא לסגירת חובות: כאשר לוקחים משכנתא שהיא מיועדת לסגירת הלוואות, החישוב אמור להיות מעט אחר מהרגיל. היות והריביות הן הרבה יותר גבוהות, ההמלצה בדרך כלל היא לנסות לקבע את הריביות, עד כמה שרק אפשר. הנחת העבודה היא שבדרך כלל לא יהיו אפשרויות לסגור סכומים משמעותיים. אז אם אתם לוקחים משכנתא לסגירת הלוואות, תנסו במידת האפשר לקבע את הריביות כמה שרק אפשר.

אולי גם זה יעניין אותך