האכזבה ממשיכה: מחירי הדירות ימשיכו לעלות גם ב-2017

חברת הדירוג S&P מעלות פרסמה תחזית על הצפוי בשנה הבאה בשוק הנדל"ן
ישראל אוחיון | יום חמישי - 29/12/16 - 12:58
בנין בהקמה באשדוד

על רקע המשך סביבת הריבית הנמוכה, לצד עלייה מסוימת בקצב הצמיחה במשק, והתפתחויות דרמטיות בעולם עם בחירתו של דונלד טראמפ לנשיאות ארה"ב, פרסמו כלכלני חברת S&P מעלות את הסקירה השנתית שלהם לסקטורים המרכזיים בבורסת תל אביב, לצד תחזיות לשנה הבאה.

מהתחזיות עולה, בין היתר, כי עליית מחירי הדירות צפויה להימשך גם בשנה הקרובה, אם כי בטווח הבינוני העלייה עשויה להתמתן אם נראה עלייה משמעותית בקצב שיווק הדירות במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן". הבנקים יגדילו את ההפרשות להפסדי אשראי, אם כי "ההפרשות צפויות עדיין להיות ברמה הניתנת להכלה".

במעלות מעריכים, כי "החברות ישמרו על יחסי כיסוי ריבית ויחסי מינוף מספקים בטווח הקרוב". לכן, תחזית הדירוג שלהם לענף הנדל"ן המניב לשנה הקרובה ממשיכה להיות יציבה.

שיעורי התפוסה במרכזים איכותיים המשיכו להיות גבוהים בתשעת החודשים הראשונים של השנה, ועמדו על כ-97%-100%, ובמרבית החברות "אנו ממשיכים לראות תנופת השקעות, הן במשרדים והן בשטחי מסחר. אנו עדים גם לשיעורי השכרה מהירים של שטחים שבבנייה, אף מעבר למצופה, וגם באזור המרכז הרווי.
"יחד עם זאת, אנו סבורים כי בטווח הבינוני עודף שטחי מסחר ומשרדים ועלייה בשיעור הרכישות המקוונות עלולים ליצור לחץ שלילי על ה-NOI (הכנסה תפעולית נקייה), ולהגביל את העלייה בדמי השכירות. בטווח הארוך אנו מעריכים כי העולם המקוון יביא לשינוי פני הענף, ואנו רואים כי חלק מהחברות פונות למנועי צמיחה חדשים, או לפעילויות משלימות".

עוד הם מציינים, כי בחודשים האחרונים חלה עלייה בתשואות איגרות החוב של חברות הנדל"ן, שמובילה לגיוסי חוב בריביות אפקטיביות גבוהות יותר. יחד עם זאת, "אנו מעריכים כי לכשתהיה העלאת ריבית בישראל, היא תיעשה באופן מתון, ולא תשפיע משמעותית על שיעורי ההיוון של הנכסים, כשם שסביבת הריבית הנמוכה בשנים האחרונות לא הביאה לירידה מהותית שלהם".

עליית המחירים צפויה להימשך

להערכת כלכלני מעלות, נתוני הרבעון השלישי לשנת 2016 אינם מצביעים על עצירה של מגמת עליית המחירים בעקבות תוכנית "מחיר למשתכן". מכיוון שנכון להיום קצב התחלות הבנייה ב-2016 הוא כ-48 אלף לשנה, בדומה לקצב הגידול של משקי הבית, "איננו רואים לחץ לירידת מחירים מצד ההיצע. אם תימשך מגמה של האטה בהתחלות הבנייה, ייתכן כי אף נראה לחץ לעליית מחירים, בין היתר בשל ביקוש קשיח לדיור".

הם מעריכים, כי "הפעילות המשקית והאינפלציה הנמוכה ימשיכו לתמוך במדיניות מוניטרית מרחיבה של בנק ישראל, הכוללת שיעור ריבית נמוך. למרות העלייה בריבית המשכנתאות, עלויות האשראי עדיין ייוותרו נמוכות בהשוואה היסטורית, וימשיכו לתמוך בביקוש לדיור בשנת 2017. כמו כן, בחודשים ינואר-אוגוסט 2016 ניתנו היתרי בנייה בהיקף של כ-38 אלף יחידות דיור, כ-4.5% יותר מבתקופה מקבילה אשתקד, דבר שצפוי לתמוך בהרחבת ההיצע העתידי.

להערכת הכלכלנים, תוכניות הממשלה להקל על מחוסרי דיור לרכוש דירה ראשונה, בין היתר על-ידי מיסוי משקיעים, עשויות למתן במידה מסוימת את קצב עליות המחירים בטווח הזמן הבינוני, אם נראה עלייה משמעותית בקצב שיווק הדירות במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן". יחד עם זאת, "אנו מעריכים כי בשנה הקרובה עדיין נראה מגמה של המשך עליות מחירים". זאת "בשל תהליכי התכנון והרישוי הארוכים עדיין – אשר משפיעים לשלילה על קצב מתן היתרי הבנייה, המחסור הקיים בפועלי בניין וקריסת חברות ביצוע – אשר מובילים להתארכות זמן הבנייה, וסביבת הריבית הנמוכה – התומכת בביקושים".

בהיבט הדירוגי, האנליסטים צופים שחיקה מסוימת בשיעורי הרווחיות של החברות היזמיות בטווח של שלוש-ארבע שנים, לנוכח העובדה שמרבית הקרקעות משווקות תחת תוכנית מחיר למשתכן, המאופיינת בשיעורי רווחיות נמוכים יחסית.



אנו מכבדים זכויות יוצרים ועושים מאמץ לאתר את בעלי הזכויות בצילומים המגיעים לידינו. אם זיהיתים בפרסומינו צילום שיש לכם זכויות בו, אתם רשאים לפנות אלינו ולבקש לחדול מהשימוש באמצעות כתובת המייל: [email protected]