גם כאשדודים וגם בכלל, תסכימו איתי שאין הרבה דברים יותר מתסכלים מאורחים לא רצויים, או כאלה שלא יודעים מתי הזמן לעזוב, אז מה לדעתכם הייתם מרגישים אם אחד המקרים הבאים היה קורה לכם:

מקרה ראשון:

ממש לאחרונה סיימתם לבנות את בית חלומותיכם, בית פרטי צמוד קרקע, זה עתה סיימתם יום עבודה מפרך, אתם מגיעים הביתה, נשענים בכיף על הספה בסלון ופתאום הדלת נפתחת ומולכם מתייצב השכן הנחמד מהבית הסמוך, מתיישב לידכם ומדליק את הטלוויזיה. אתם מסתכלים על כל האירוע בפה פעור עד שאתם מתעשתים ואומרים לו בשפה מכובדת "סליחה! למה אתה יושב בסלון שלי? ועוד מבלי לדפוק בדלת!", והתשובה שאתם מקבלים מהשכן "מה זאת אומרת בסלון שלך, זה הסלון שלנו ביחד".

מקרה שני:

אתם מתגוררים בבניין מזה מספר שנים, אחד השכנים מספר לכם סוד קטן שהשמועות אומרות שהשכן שמתגורר ממש מולכם, בבעיות כלכליות ואפילו אומרים שהבנק התחיל בהליכי מימוש השעבוד ומכירת הדירה. כמובן שאתם מרחמים עליו, אבל אומרים לעצמכם "לצערי אני לא האדם שיכול לעזור לו". כעבור מספר ימים ישמעו דפיקות בדלת "שלום אנחנו מההוצאה לפועל אנחנו מבקשים ממך לתת לנו להיכנס ולא להפריע", "אני ממש מצטער, כנראה שיש פה טעות זה השכן עם הבעיות לא אני", "אנחנו מצטערים אבל זאת הדירה המשועבדת לבנק".

אתם בטח לא כל-כך מבינים מה אני רוצה ממכם, ומה מטרת הסיפורים? אז כדי שתדעו שמקרים כאלה אכן יכולים לקרות במציאות.

בשני המקרים לפני שבניתם את הבית ולפני שקניתם את הדירה, בדקתם את נושא "הזכויות בנכס" ע"י בדיקת "נסח רישום המקרקעין" או בשם המוכר יותר "נסח טאבו", ובשני המקרים אכן היה רישום בטאבו, ויותר מכך אתם הייתם רשומים כבעלים בטאבו, אז איך זה שגם השכן וגם הבנק צודקים?

בטרם נענה על השאלה צריך להבין מספר דברים: קרקעות המדינה מתחלקות למגרשים ולאותם מגרשים  מבצעים הליך הנקרא "פרצלציה", פעולה זו מחלקת את המגרשים לגושים וחלקות (לא בכל המדינה, אבל נתייחס כרגע לחלק שכן מחולק בצורה הזאת), כאשר על פי אותה חלוקה נרשמות זכויות הבעלות/ חכירה ב"נסח טאבו" או ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל).

בנסח טאבו או באישור זכויות מרמ"י יופיע מי הוא אותו בעל הזכויות ואיזה חלק יש לו בזכויות בחלקה A בגוש B, באותו הנסח ירשמו גם הערות תכנוניות, וקנייניות כדוגמת רישום משכנתא לטובת הבנק ועוד.

נתחיל במקרה השני- איך קרה שההוצאה לפועל הגיעו לעקל דווקא את הדירה שלכם ולא את של השכן?

בחלקות אשר יש בהן מספר דירות, כמו בדוגמא שלנו (בניין מגורים), מצוי לרוב "תיק בית משותף" בתיק זה קיימים תקנון, תשריט וצו רישום. תפקידו של תקנון הבית המשותף הינו חלוקת הבניין ל"תתי חלקות" חלוקה זו מייצרת למעשה "ישות" נפרדת לכל דירה וכך כל דירה עומדת בפני עצמה. כמו כן החלוקה ל"תתי חלקות" מגדיר מה השם של כל דירה (הבא לידי ביטוי בקבלת מספר תת חלקה שונה), מה שטחה, באיזו קומה היא נמצאת, חלקה היחסי ברכוש המשותף ותיאורה (דירה/ קוטג'/ דירת גן וכד'), בנוסף לתקנון הבית המשותף קיים גם "תשריט בית משותף" אשר כשמו כן הוא, שרטוט של הבניין אשר בשרטוט זה מסומנת כל תת חלקה.

לכן במידה שבדקתם רק את הרישום בנסח הטאבו בלבד אכן ראיתם שמי שמכר לכם את הדירה היה גם הבעלים שלה, אבל בגלל שלא בדקתם גם את "תשריט הבית המשותף" לא ביצעתם זיהוי ודאי של הדירה ולא ראיתם שלמעשה אותה "דירה" שנמכרה לכם היא הדירה של השכן והדירה שהשכן משכן לבנק זו למעשה הדירה שאתם חיים בה.

כחלק מעבודתי כשמאי מקרקעין, ראיתי מספר מקרים אשר עפ"י נסח הטאבו אכן היו שייכות למוכר, אלה שמיקומן עפ"י התשריט לא תאם את מיקום הדירה בפועל. כלומר, בפועל הדירה הייתה מול המעלית ובתשריט המסמן את מיקום הדירה, הדירה הייתה בכלל מימין למעלית.

ולכן בהוצאה לפועל לא טעו כשהגיעו לממש את הדירה שלכם אלה קיים סיכוי שעפ"י תשריט הבית המשותף הדירה שרשומה ע"ש השכן שלכם שחייב כסף לבנק מסומנת כדירה שאתם חיים בה כבר מספר שנים.

ועכשיו למקרה הראשון- במקרה הנוכחי קיים רעיון דומה אך בצורה בירוקרטית מעט שונה, כאשר מדובר בבתים פרטים (בתים צמודי קרקע) לרוב מדובר בבתים דו משפחתיים ובבתים המהווים חלק מקוטג' טורי, לא מתבצע רישום בית משותף.

כאשר לא מבצעים רישום בית משותף לרוב מכינים "הסכם שיתוף", הסכם אשר מגדיר את הזכויות של כל אחד מהבעלים בחלקה, ע"י הגדרה של החלק בחלקה (שטח/ מיקום/ כיווני אוויר) השייך לאותו אדם, כאשר מומלץ להסדיר בו גם חלוקת זכויות הבניה הקיימות או העתידיות, גם בהסכם השיתוף נהוג להכין תשריט, תשריט זה מסמן ומייחד כל יחידת דיור (בית), בצורה שההסכם יתאים לתשריט.

הסכם השיתוף מגדיר מה הן הזכויות הספציפיות השייכות לחלק ספציפי בחלקה. במקרים בהם לא בוצע הסכם קיימת לכל אחד מבעלי הזכויות בחלקה זכות בעלות  בחלק "בלתי מסויים" בחלקה ע"פ החלק שלו בבעלות.

זאת הסיבה שהשכן אמר " זה הסלון שלנו ביחד ", בחלקה לא נעשה הסכם שיתוף ולכן לכל אחד מהבעלים השונים בחלקה יש זכות בחלק בלתי מסוים, והבית שלכם "שייך" גם לשכן והבית של השכן "שייך גם לכם.

גם בבתים פרטיים קיים צורך לבצע בדיקה שקיים הסכם שיתוף ושלאותו הסכם יש תשריט המאשר את הרשום בהסכם, גם במקרים כגון אלה נתקלתי לא מעט במהלך עבודתי כשמאי מקרקעין.

אדגיש שמקרים כגון אלו ניתנים לתיקון, אך חשוב לזכור שתיקון של נסח רישום מקרקעין, ושל הסכם שיתוף לוקח זמן וכמובן שעולה כסף.

סוף דבר:

לא ניתן להסתפק בבדיקת נסח רישום המקרקעין (טאבו) כאשר קונים דירה/בית, יש צורך רב בביצוע זיהוי של ממש של אותו הנכס, זיהוי זה נעשה כחלק מעבודתו של שמאי המקרקעין.

אלעד זעירא הינו כלכלן אשדודי, ושמאי מקרקעין מוסמך, בעל משרד "זעירא אלעד שמאות מקרקעין", שמאי מומחה מטעם בית משפט וחבר בלשכת שמאי מקרקעין בישראל.