המחיר הנקוב של נכס נדל"ן הוא אף פעם לא חזות הכל ובעת רכישת דירה למגורים או השקעה חשוב מאוד לקחת בחשבון גם את שאר ההוצאות הנלוות. למרות שלכל דירה יש מחיר שנקבע מטבע הדברים בין מוכר הדירה לקונה, בפועל ההוצאות אינן מסתכמות במחיר החוזי אלא תהיינה גבוהות יותר. המחיר החוזי הוא רק העוגן העקרוני שסביבו תוכלו לפתח את העסקה ולבחון את האטרקטיביות שלה על פני אפיקי השקעה אחרים.
כמה תשלמו למדינה?
העלות הכוללת של הדירה מגלמת בראש ובראשונה תשלומים נוספים לגורמים אחרים. ההוצאות הנוספות הנפוצות ביותר הן מס רכישה, היטל השבחה, דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל ומס שבח. כאן המקום להזכיר שלא בכל הדירות תצטרכו לשלם את כל המיסים ויש גם אוכלוסיות מסוימות שזוכות להטבות והקלות, אך תמיד עדיף לבדוק זאת מראש ולא לחכות לרגע האחרון.
מס רכישה למשל מתבטא באחוז מסוים ממחיר הדירה. אחוז המס משתנה ומתעדכן מעת לעת באתר רשות המיסים בישראל, ותוכלו לאמוד אותו באמצעות סימולטור של משרד האוצר. לעומת זאת, היטל השבחה חל על נכס שאותו ניתן להשביח או לבצע בנייה נוספת והוא משולם לרשות המקומית. לבסוף, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל משולמים על נכסים שנמצאים על אדמות שמנוהלות על ידי המינהל, בעוד מס שבח מוטל על רווח הון שנובע ממכירת מקרקעין.
בנוסף, קיימים תשלומים חד פעמיים בתהליך המשכנתא. אלו כוללים עלויות של רכישת ביטוח משכנתא וביטוח חיים ומבנה, שמאות, דמי פתיחת תיק בבנק ותשלום על רישום ביטחונות. את רוב התשלומים תוכלו לבדוק מראש ועוד לפני החתימה על המשכנתא עצמה.
בין עורך דין, תיווך והובלות – ככה תדעו כמה עולה הדירה שלכם
ההוצאות הנוספות לא כוללות רק את התשלומים למדינה, אלא מחייבות התייחסות לשורה ארוכה של אנשי מקצוע ובעלי מלאכה. הכניסו לחישוב את שכר טרחת עורך הדין שעזר לכם לנסח את החוזה ואת דמי התיווך. קחו בחשבון עלויות מעבר ושיפוץ של כמה אלפי שקלים עד עשרות אלפי שקלים לפחות, בהתאם למצב בנכס ולאופי השימוש הצפוי. בדקו הפרשים בשער הדולר והשקל ובררו לגבי המשמעות הפיננסית של הצמדת מחיר הדירה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה.
לעיתים קרובות תגלו שלאור רשימת ההוצאות, אתם יכולים להשיג עסקת מקרקעין טובה יותר. מצד שני, זכרו שרוב ההוצאות ימשיכו ללוות אתכם גם באשר העסקאות ולכן אין דרך להימנע מהן לחלוטין. הפתרון המומלץ הוא כרגיל למצוא את שביל הזהב ולהסתייע באנשי מקצוע לטובת חישוב של הוצאות ריאליות.
