בעקבות פרשת ענבל אור: רגע לפני שקונים דירה מה התורה שצריך לשנן?

דעה אישית / עו"ד מרק גלר
צוות האתר | יום חמישי - 21/04/16 - 12:53

זוהי כנראה העסקה היקרה והחשובה בחייכם, אתם חייבים שיטפלו בה בדרך מקצועית. אתם עורכים ומבצעים בדיקות רבות טרם הרכישה. מגיעים לרגע האמת ואז צצות השאלות האמיתיות, אבל אנחנו כבר עייפים מהמסע ואין לנו רצון כלל לבדוק את אותן השאלות, וזה השלב שבו אנו בעצם מקצרים תהליכים.

רוב הרוכשים בוחרים להתעלם מהשאלות החשובות עקב ייאוש ועייפות מהתהליך בדרך לתוצאה המיוחלת, רכישת הדירה.

נתחיל בדבר החשוב ביותר, קבוצת רכישה? קבוצת רכישה היא לא דבר רע ואין עליה אות קלון למרות מה שמנסים להחדיר היום בתודעות הציבור. אבל יש לבחון עסקה כזאת ב-7 עיניים. הבעיה היא לא בקבוצת הרכישה, אלא במי שעומד מאחוריה.
ראו לדוגמא פרשת ענבל אור שמסעירה בימים אלה את הרשתות החברתיות והמדיה. מה אנחנו צריכים ללמוד מהפרשה הנ"ל? ראשית כל יש לדעת כי כל עסקה במקרקעין מחייבת עו"ד, עו"ד של הקבלן או של הקבוצה זה לא עו"ד שלכם. יש לקחת עו"ד שמומחה במקרקעין ולא עו"ד שעוסק בכל התחומים, מישהו מומחה בתחום. רצוי לקחת אותו עוד טרם העסקה ושילווה אותכם לאורך כל הדרך.

על מי שמלווה את העסקה לבדוק לפרטי פרטים: מה הערבויות שלכם לכסף, ולא חלק מהפרויקט זה לא ביטחון מבחינתכם. מי הם הנפשות הפועלות מאחורי הפרויקט, לא מי מטעמו מייצג את הפרויקט, כדוגמא כל המתווכי אמצע שהם בעצם המותג שמוכר לכם ובסוף אתם לא יודעים מי הוא היזם האמיתי.

איפה נמצא הכסף שלכם בכל רגע נתון, האם הוא בנאמנות או כולו הולך למימון פרויקטים אחרים, אולי הוא מופרש לקבלן לפי קצב התקדמות הבנייה. יש לבחון זאת היטב.

נמשיך לעסקאות הבאות וניתן רשימה קצרה וקלאסית של הדברים החשובים באמת לבדיקה. אם כבר להתעייף אז בכל השאר ולא בזה! קודם כל בתחילת התהליך במי להיעזר?
1. דירה מקבלן או יד2? יש לזכור שבדירות יד 2 הדברים כבר קיימים בדירה, מזגנים מטבחים משודרגים וכן הלאה. אבל בנוסף בדירות הקבלן כל החיבורים והתוספות הם על חשבון הקונה. יש להבין שחיבור לגז, חשמל ומים והתקנת המונים כרוכה בתשלום. בשנה הראשונה יחולו התיקונים בדירה על חשבון הקבלן והמתקינים. יש ליחס לנושא הנ"ל חשיבות רבה, מכיוון שעלויות ראשוניות יכולות לשנות את מצב ההון הראשוני למשכנתא.
2. בעלי מקצוע זו לא רשות, זוהי חובה. ברכישה של מעל מיליון שקל לחפש איך לחסוך פחות מ-5% משווי הדירה פשוט לא נכון כלכלית או נפשית. אז נתחיל בבעלי המקצוע הנדרשים:
א. עורך דין – מומלץ כבר בתחילת הדרך לבחור עו"ד לליווי העסקה ולהתייעצות, רוב עו"ד לוקחים תשלום סמלי בתחילת הדרך לייעוץ ותשלום זה מתקזז במהלך רכישת הדירה, רצוי לדעת ולבדוק האם כל הדרכים שלכם מבחינה משפטית תקינות ובשלב מאוחר יותר טרם חתימה על מסמך כזה או אחר בדיקה התחלתית ע"י עו"ד אשר מתמחה בתחום הנדל"ן.
ב. יועץ משכנתאות – ישנם יועצים רבים, אבל חשוב מאוד לבחור יועץ בלתי תלוי. לרוב אנשים הולכים לבנקים ובודקים את ההצעות ורק לאחר מכן מעבירים את העבודה ליועץ. פה קיימת טעות, ברגע שהבנק נתן הצעה יהיה הרבה יותר קשה לאותו יועץ חיצוני לשנות את התנאים. לכן בחרו יועץ ותבדקו אותו לאחר מעשה טרם התשלום.
ג. מתווך – מקובעת הדעה אצל רוכשה הדירות כי מתווך הוא סוחט הכספים של העסקה. יש לזכור שרכישת דירה היא העסקה המשמעותית ביותר (לפחות מבחינה כספית) שאדם מבצע בחייו, ולכן, חיוני שאת העסקה תלווה ישות מקצועית (מתווך). מעבר לכך, בהרבה מקרים המתווך יכול לחסוך כסף ע"י הורדת מחיר הרכישה במשא ומתן מול המוכר. על כל אלה יש להוסיף את החיסכון בזמן (חיפוש דירה ושוטטות בין דירות לא רלבנטיות יכול להיות מאוד מתיש!), ואת העובדה שישנן דירות שנמצאות בבלעדיות המתווכים, כך שלא ניתן לרכוש אותן באופן פרטי. יש לזכור כי מי שרץ, מחפש, בודק ובסוף יכול גם לא למכור דהיינו להרוויח, הוא אותו מתווך. אינני רואה בעיה בתשלום שכרו של המתווך, שיסוכם מבעוד מועד עבור שירות שמועיל ולא שירות שיכולת לעשות לבד.
3. האם אנחנו כקונים מחויבים בבדיקת הנכס טרם הרכישה? מה עלינו לבדוק?
א. תקדים שיצא לא מזמן העיד כי למרות חובתו של הקונה לבדוק את הנכס טרם הרכישה, גם אם לא נבדק אין להחיל עליו את אחריות האשם התורם.
ב. בכל זאת רצוי תמיד לבחון את המצב המשפטי והפיסי של הנכס. מבחינה פיסית האם יש נזילות, הקירות בנויים מגבס, בטון או בלוקים וכן הלאה. ומבחינה משפטית לבדוק למי שייכת הדירה ומה החבות שקיימת עליה.
4. האם אנחנו עומדים בתשלומים? מה קצב התשלומים? כאשר הבנק נתן לכם אישור עקרוני לסכום איקס לא אומר שגם הדירה תקבל את אותו הסכום. ישנם בנקים שיש להם תנאים מסוימים, לדוגמא: בבנק איקס נותנים משכנתא של עד 60% לדירות ללא מעלית מקומה שלישית ומעלה. מדוע? כי קשה יותר למכור את הדירה. לכן חשוב לבדוק גם את היכולות שלכם בבנק וגם את הדירה.
5. מצאתם דירה ואתם מעוניינים לרכוש אותה? לא חותמים על זיכרון דברים! זהו חוזה לכל דבר והוא מחייב במידה כזאת או אחרת. שכרתם עו"ד, תקבעו תאריך לחוזה.
6. אם אתם עומדים בגבול ההון העצמי, רצוי מאוד לקחת שמאות מוקדמת למשכנתא. לפעמים המחיר שאתם מחליטים לרכוש והמחיר של השמאי שונים, גם שינוי קטן יכול להשפיע על יכולת רכישת הדירה. לכן במקרים הנ"ל ההמלצה שלי היא תמיד שמאות מוקדמת, קצת יותר יקר אבל נותן לנו ביטחון (בחלק מהמקרים ניתן להשתמש בשמאות המוקדמת בבנק).
7. ולסיכום: דע את מגבלותייך – השקע את מאמצייך וזמנך רק בדברים שהם בתחום מומחיותך, כך תעשה שימוש נכון ויעיל במשאבייך וכוחותייך. לגבי תחומים שאתה מבין בהם פחות, היעזר במומחים בהתאם לצרכים השונים. מצא את אנשי המקצוע הנכונים שידעו כיצד לחסוך לך זמן, כסף וכאב ראש, ולספק מניעה והגנה משפטית.

אולי גם זה יעניין אותך

X