היטל השבחה על דירה בירושה: מתי תשלמו וכיצד תוכלו לחסוך?

במדריך הזה נסביר מהו היטל השבחה על דירה בירושה, מתי הוא חל, איך מחשבים אותו, אילו פטורים קיימים, ואיך ניתן להיערך מראש כדי לחסוך כסף וטרחה.

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא תשלום חובה שמוטל על בעלי נכסי מקרקעין כאשר ערך הנכס עולה כתוצאה מאישור פעולה תכנונית. התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מסמיכה את הוועדות המקומיות לגבות היטל זה. קיבלתם דירה בירושה? חשוב שתדעו כי ההיטל מוגדר כתשלום בשיעור של 50% מעליית שווי המקרקעין שנובעת מאחת משלוש פעולות תכנוניות: אישור תוכנית בניין עיר חדשה (תב"ע), מתן הקלה בבנייה, או אישור לשימוש חורג.

מתי חל היטל השבחה על דירה בירושה?

קבלת דירה בירושה כשלעצמה אינה נחשבת למימוש זכויות, ולכן אינה מחייבת בתשלום היטל השבחה. עם זאת, אם הדירה עברה השבחה בעבר, והמוריש היה הבעלים ביום אישור התוכנית המשביחה אך לא שילם את ההיטל, החבות ״נלווית לנכס״ ותיגבה בעת המימוש – למשל בעת מכירה או בקשת היתר בנייה, גם מהיורש.

מקרים בהם תידרשו לשלם היטל השבחה

מכירת הדירה

בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה, המכירה נחשבת למימוש זכויות המחייב תשלום היטל השבחה. הוועדה המקומית תבחן אם חלו השבחות בנכס מאז רכישתו ע"י המוריש ועד למועד המכירה .לרוב, לא ניתן להשלים את העסקה או לרשום אותה בטאבו ללא הסדרת החבות או קבלת אישור היעדר חוב מהוועדה המקומית.

קבלת היתר בנייה

מקרה נוסף מתרחש כאשר אתם מבקשים היתר בנייה לשינויים בדירה שירשתם. אם ההיתר מתבסס על תוכנית משביחה שאושרה בתקופת בעלות המוריש, תחויבו בתשלום ההיטל. דרך אגב, גם שינוי ייעוד הנכס (למשל, מדירת מגורים למשרד) או בקשת הקלות בנייה, יגררו חיוב בהיטל השבחה.

חישוב היטל השבחה על דירה בירושה

שיעור ההיטל עומד על 50% מערך ההשבחה של הנכס. שמאי מטעם הוועדה המקומית בוחן את ערך הנכס לפני ואחרי אישור התוכנית המשביחה, וההפרש ביניהם מהווה את סכום ההשבחה. המועד הקובע לחישוב הוא יום אישור התוכנית המשביחה, ולא יום מימוש הזכויות או יום קבלת הדירה בירושה. לדוגמה: אם דירה הייתה שווה מיליון ש"ח לפני אישור תוכנית משביחה, ולאחריה עלה ערכה ל-1.3 מיליון ש"ח – ההשבחה היא 300 אלף ש"ח, וההיטל יהיה 150 אלף ש"ח.

פטורים מהיטל השבחה בדירה בירושה

קיימים מספר פטורים שכדאי להכיר:

• הרחבה או בנייה של דירת מגורים עד 140 מ"ר שטח כולל ,בכפוף להתגוררות של הבעלים או קרובו בדירה במשך לפחות ארבע שנים מסיום הבנייה.
• בניית ממ"ד בשטח המינימלי הנדרש פטורה מהיטל השבחה.
• קיימים פטורים נוספים בהתאם למיקום הנכס או ייעודו, וכדאי לבדוק כל מקרה לגופו מול הוועדה המקומית.

תהליך התשלום והמסמכים הנדרשים

אם אתם סבורים שאתם זכאים לפטור, עליכם להגיש בקשה לוועדה המקומית בתוך 45 יום מקבלת השומה. איחור עלול לגרום לאובדן הזכאות. ניתן לבחור בין מסלול של שומה מוסכמת, פנייה לשמאי מכריע, או ערר לוועדת ערר.
לטיפול בהיטל השבחה על דירה שהתקבלה בירושה, תצטרכו להציג צו ירושה או צו קיום צוואה, נסח טאבו עדכני, מסמכי רכישה מקוריים של המוריש ואישור זכויות.

היטל השבחה מול מס שבח

חשוב להבחין בין היטל השבחה למס שבח. היטל השבחה משולם לוועדה המקומית בגין עליית ערך הנכס מפעולה תכנונית, בעוד מס שבח משולם לרשות המיסים על הרווח ממכירת נכס. במכירת דירה בירושה, עשויים לחול שני התשלומים במקביל, אך ייתכנו פטורים בשניהם.

3 טיפים למטפלים בדירה בירושה

1. בדקו את ההיבטים המיסויים מראש – בדקו האם חלות חבויות מס כמו היטל השבחה או מס שבח, לפני שמקבלים החלטה על מכירה או השכרה.
2. שקלו את אפשרויות הניהול – אם כדאי למכור מייד, להשכיר, או אולי לאחד בעלות כך שאחד היורשים ירכוש את חלקי האחרים?
3. התייעצו עם אנשי מקצוע – שמאי ועו"ד מקרקעין יכולים לחסוך לכם סכומים ניכרים. עלות הייעוץ לרוב זניחה לעומת החיסכון האפשרי במיסים.

סיכום

היטל השבחה על דירה בירושה אינו חל בעת קבלת הדירה עצמה, אך הוא עשוי להתעורר בעת מכירה, הרחבה או שינוי ייעוד. חשוב לבדוק האם קיימות חבויות עבר, להבין את האפשרויות לפטורים ולהתייעץ עם שמאי מקרקעין או עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין. אם הנושא מעניין אתכם ואתם רוצים להבין לעומק כיצד נקבע שווי נכסים והיטלים, מומלץ לשקול לימודים במסגרת קורס שמאות מקרקעין – קורס שמעניק כלים מעשיים להבנת תהליכי הערכת מקרקעין, היטל השבחה וערך שוק, ויכול לחסוך טעויות יקרות בהחלטות הנוגעות לנכס בירושה.