מה אתם באמת יודעים על התחדשות עירונית? אם מפשטים את זה לרמה הבסיסית ביותר מדובר על שינוי הנראות למבנים קיימים. איך עושים את זה? ע"י פרויקטים תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ופינוי בינוי.

תמ"א 38/1 הוא פרויקט "שיפוץ וחיזוק" הבית המשותף הכולל, בין היתר, תוספות למבנה הקיים. תמ"א 38/2 ופינוי בינוי הם הריסה כוללת של המבנה הקיים ובנייה מחודשת שלו כאשר ההבדל העיקרי בין השניים הוא שפרויקט פינוי בינוי, לרוב, כולל הריסה של מתחם שבו קיימים מספר מבנים ואילו בתמ"א 38/2 מדובר בהריסה של בנין בודד. בפרויקטים מהסוג של הריסה, ככלל, היזם מחויב במטלות ציבוריות על מנת לשפר את חיי הקהילה במתחם הפרויקט.

כיום הרוב המכריע של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית מתחילים דווקא מיזם נדל"ן שמתביית על מתחם מגורים ופונה לכלל הדיירים במטרה לקדם את הפרויקט שיהיה רווחי עבורו. אבל למעשה מי שאמור (וצריך) ליזום את התהליך הם דווקא בעלי הדירות בעצמם וזאת מכמה סיבות עיקריות. הראשונה והחשובה מכולן היא הביטחון האישי שלנו – בעיר כמו אשדוד החשופה לירי רקטות מהדרום (ובכלל) האינטרס הראשון במעלה הוא לדאוג שיהיה לנו לאן לרוץ במקרה של מתקפת טילים או חלילה רעידת אדמה שסביר שתפקוד אותנו בעתיד וזאת על יד הוספת חדר ממ"ד לדירתנו. הסיבה השנייה היא שיפור איכות החיים שלנו בסביבת המגורים באמצעות בניית מרפסת, הוספת מעלית ושיפוץ הבניין והתשתיות החיצוניות של הבית המשותף (בתמ"א 38/1) או קבלת דירה חדשה לחלוטין הבנויה בסטנדרטים הכי עדכניים שיש לשוק הדיור להציע (בתמ"א 38/2 או פינוי בינוי).
אז אם אתם בעלים של דירה בבניין באשדוד באחד הרובעים הישנים ואתם רוצים ליזום תהליך התחדשות עירונית על מנת לחדש את הבניין בו אתם גרים,  כדאי שתדעו שלא כל בניין עומד בדרישות החוק לעבור תהליך שכזה. כדי לבדוק האם הבניין שלכם יכול לעבור תהליך התחדשות אתם יכולים לפנות למנהלת להתחדשות עירונית בעירייה ולבקש סיוע בנושא. קיבלתם אישור שאכן הבניין שלכם עומד בתנאים? מעולה אתם מוכנים להתחיל.

נדגיש רק כי הבדיקה להיתכנות פרויקט מסוג פינוי בינוי (להבדיל מתמ"א) היא שונה ומורכבת יותר וכאן כדאי להיעזר באנשי מקצוע מהתחום.

שלב א' – התארגנות

השלב הראשוני וההתחלתי ביותר שיש לעבור כבעלי דירה הוא התארגנות כללית של דיירי הבניין. הרי פרויקט שכזה לא תלוי רק בדייר אחד או שניים.  בבניין שבו אנחנו גרים אנחנו צריכים לשתף פעולה עם כלל הדיירים ולכן יש צורך בכינוס אסיפת דיירים כאשר על סדר היום הוא בחירת נציגות לצורך התארגנות וייצוג שוטף אל מול עורכי הדין והיזמים שתכף אפרט עליהם בהרחבה. רצוי לשתף את המנהלת להתחדשות עירונית בהחלטה ולבקש סיוע בתהליך. למנהלת להתחדשות עירונית יש טפסים ייעודיים עבור מינוי נציגות מהבניין וכמובן את הידע המקצועי על מנת לכוון אתכם  בתהליך בצורה נכונה ותקינה.

אז אחרי שדיירי הבניין התארגנו ומינו נציגות מהבניין שתנהל ותקדם את ההליך בסיוע המנהלת להתחדשות עירונית, הגיע הזמן לעבור לשלב הבא שלדעת עורכי הדין ירון אזולאי ורונן לוי הוא השלב הקריטי ביותר בכל התהליך.

שלב ב' – בחירת עורך דין

כפי שכבר ציינו, כיום הרוב המוחלט של ייזום פרויקטים מסוג התחדשות עירונית מגיעים דווקא מהיזם ולא מבעלי הדירות. במצב כזה נוצרת סיטואציה שבה היזם, בדר"כ, מביא עימו עורך דין שנבחר במעוד מועד. עו"ד רונן לוי טוען כי "צריך לומר ביושר כי כאשר היזם משלם את שכ"ט עורכי הדין נוצר ניגוד עניינים מובנה שנכון להיום אין כ"כ איך לאיין את ניגוד העיניים הזה לגמרי אך ניתן ואף צריך לצמצמו למינימום". לכן, בראש ובראשונה אם אתם יזמתם את התהליך, סדר הפעולות הנכון הוא שאתם תבחרו את עורך הדין שלכם בעצמכם ולא היזם יבחר אותו עבורכם. במצב כזה ניגוד האינטרסים מצטמצם ואתם בתור בעלי הדירות תוכלו לדעת שאתם תקבלו את השרות שמגיע לכם באופן הטוב ביותר.

• נקודה חשובה שיש לציין היא שהיזם הוא זה שנושא בתשלום שכר היועצים לרבות עורכי הדין. (כמובן שהיזם גם נושא בשאר העלויות לטובת בעלי הדירות כמו, בין היתר, שכ"ט של שמאים, מודדים ומפקחים) גם אם בעלי הדירות הם אלו שבחרו את היועצים השונים לרבות עורך הדין. אל תחששו מהיכולת של היזם לשלם לעורך הדין!

גם כאן, ניתן ואף רצוי, להיוועץ  עם המנהלת להתחדשות עירונית שתסייע לכם בבחירת עורך דין מתאים שילווה אתכם בתהליך.  עשו בדק בית ובחרו לכם עורך דין אחד מתוך מספר מועמדים כאשר הקו המנחה שלכם בבחירת עורך הדין הוא ניסיון, ניסיון וניסיון! מה שחשוב הוא שאתם זכאים לבחור את עורך הדין שילווה אתכם בתהליך ויעזור לכם להשיג את התנאים הטובים ביותר עבורכם אל מול היזם. ואל תשכחו, תהיו רגועים מבחינה כלכלית – היזם  ישלם את שכר טרחתו.

שלב ג' – התקשרות עם יזם ותחילת תהליך

השלב האחרון הוא התקשרות עם יזם על מנת להציע לו את הפרויקט. גם כאן בחרו בעצמכם את היזם בעזרת עורך הדין שלכם ובסיוע המנהלת להתחדשות עירונית. בחרו לכם את היזם הטוב ביותר עבורכם מתוך מספר מועמדים פוטנציאלים אך אל תפריזו במספר היזמים שכן בקלות ניתן ללכת לאיבוד בין שלל ההצעות. זכרו, אתם יכולים לבחור את היזם שיביא לכם את התוצאות הטובות ביותר והרצויות ביותר עבור הבניין שלכם בזמן הקצר ביותר ובין יתר השיקולים לבחירת היזם כדאי לבדוק את איתנותו הפיננסית ולא פחות חשוב, את היכול המעשית שלו בקידום פרויקטים מורכבים בשטח הלכה למעשה.

אתם זכאים להתמקח על התמורות שלכם ולחתום רק עם מי שהכי יועיל עבורכם.

למעשה, לאחר בחירת היזם התהליך הראשוני הסתיים אך מתחיל תהליך נוסף – מו"מ מסחרי ומשפטי שטומן בחובו את התנאים המסחריים, המשפטיים, תנאים מתלים והערובות להבטחת זכויותיכם – שעליו נביא לכם מידע בכתבה הבאה.

לסיכום – השלבים הראשוניים של התהליך כאמור הם קריטיים ויכולים להשפיע באופן דרמטי על הצלחת או כישלון התהליך ולכן בראש ובראשונה כנסו אסיפה, בחרו נציגות, בחרו משרד עורכי דין ורק לבסוף בחרו את היזם המתאים. אל תשכחו שהעירייה מעמידה לרשותכם כלי נוסף בדמות המנהלת להתחדשות עירונית – השתמשו בו ונצלו אותו בחוכמה.

הכתבה נכתבה בשיתוף פעולה עם "אזולאי לוי ושות' משרד עורכי דין ונוטריון" שמתמחים במקרקעין בכלל ובליווי יזמים ובעלי דירות בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית בפרט . עו"ד ירון אזולאי משמש גם כיו"ר ועדת התחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין במחוז דרום.