איך מחשבים משכנתא נכון? מדריך פשוט למתחילים

בשוק שבו יש כמה וכמה מסלולים, ריביות משתנות, תנאים שונים ולחצים מהבנקים, כדאי להבין איך לעשות את זה בצורה מסודרת, מותאמת אישית ובעיקר עם מודעות למה שנכון לכם באמת. הכנו לכם מדריך שיפשט לכם את התהליך, יסביר מה עומד מאחוריו ויעניק לכם כלים לפני שאתם חותמים על ההתחייבות הכי גדולה שתעשו כנראה בחיים.

מה כדאי לדעת לפני שלוקחים משכנתא?

לפני שניגשים לבנק או ליועץ משכנתאות, יש להבין שהמשכנתא היא תהליך אישי מאוד, שצריך להתאים למציאות הכלכלית שלכם ולמטרות שלכם לעתיד. עליכם לבדוק את היציבות התעסוקתית שלכם, את ההוצאות הקבועות, את הגיבוי הכלכלי שקיים במקרה של שינוי וגם את הציפיות שלכם לגבי הכנסות בעתיד. כמו כן, כדאי להבין מראש מה התקציב שלכם לדירה ומה גובה ההון העצמי שברשותכם, כדי לא להגיע עם ציפיות לא ריאליות. ככל שתתכוננו מראש בצורה מדויקת יותר, כך יהיה לכם קל יותר לבצע חישוב משכנתא נכון שמתחשב בכלל הגורמים הללו.

שלבי חישוב המשכנתא

התהליך מתחיל קודם כל בהבנת הסכום שאתם צריכים ללוות. עליכם לחשב את שווי הדירה, לקזז את ההון העצמי שברשותכם, ולפי זה לדעת כמה תצטרכו מהבנק. לאחר מכן, תצטרכו לבחור את תקופת ההחזר המתאימה, ככל שהיא ארוכה יותר, ההחזר החודשי נמוך יותר אך הריבית המצטברת גבוהה יותר.

בשלב הבא תכירו את מסלולי הריביות האפשריים ותחליטו כיצד לחלק את ההלוואה בין המסלולים. כאן נכנס לתמונה גם חישוב משכנתא, תהליך שמשלב את הסכום, את התקופה, את סוגי הריבית ואת החלוקה בין המסלולים, ומציג לכם תחזית חודשית שתלווה אתכם שנים קדימה.

אילו פרמטרים משפיעים על גובה ההחזר החודשי?

ההחזר החודשי מושפע מכמה משתנים עיקריים ובהם סכום ההלוואה, משך הזמן שלה, סוג הריבית והמסלול שנבחר. אך מעבר לכך, גם נתונים אישיים משפיעים, כמו דירוג האשראי שלכם, היסטוריית ההכנסות וההוצאות הקבועות.

ריבית קבועה נותנת לכם שקט, אתם יודעים בדיוק כמה תשלמו לאורך כל חיי ההלוואה, אבל המחיר שלה לפעמים גבוה יותר מריבית משתנה. לעומתה, ריבית משתנה יכולה להוזיל את ההחזר בתחילת הדרך, אך היא כוללת סיכון, אם הריבית במשק תעלה, גם ההחזר שלכם יעלה.

הבחירה בין השתיים תלויה באופי הכלכלי שלכם, אם אתם מעדיפים ודאות ויציבות, הריבית הקבועה תתאים לכם יותר. אם יש לכם גמישות פיננסית ואתם מוכנים לקחת סיכון מחושב, ריבית משתנה יכולה לחסוך לכם כסף.

איך לבחור את מסלול המשכנתא שמתאים לכם?

כמעט כל משכנתא מחולקת למספר מסלולים שונים, כל אחד מהם עם תנאים משלו. יש מסלולים צמודי מדד, יש כאלה צמודי פריים, יש ריבית קבועה ויש משתנה, וכל אחד מהם מגיב אחרת לשינויים כלכליים. הדרך הטובה ביותר לבחור נכון היא לבדוק איך כל מסלול ישפיע עליכם גם בטווח הקצר וגם בטווח הרחוק. כשאתם עושים חישוב משכנתא עליכם לבחון כמה נושאים, אם למשל צפויות לכם הכנסות עתידיות גבוהות יותר, אולי עדיף להתחיל עם החזרים נמוכים. אם אתם רוצים להימנע מהפתעות, אולי כדאי ללכת על מסלול עם ריבית קבועה. גם כאן, אין מסלול מושלם, יש מסלול שמתאים לכם עכשיו ולמה שאתם מתכננים בעתיד.

לבד או עם יועץ?

למרות שיש היום לא מעט מחשבונים באינטרנט, רוב האנשים לא מבינים לעומק את משמעות המונחים, ההשפעות של כל מסלול ואת הדינמיקה של הריביות לאורך זמן. יועץ משכנתאות מקצועי יכול לעשות לכם סדר, להציג את התמונה הרחבה ולבנות עבורכם חישוב משכנתא מותאם אישית, כזה שכולל את הצרכים, ההכנסות, הסיכונים וההעדפות האישיות שלכם. זו לא חובה, אבל ברוב המקרים ייעוץ כזה מחזיר את עצמו תוך זמן קצר, במיוחד כשמדובר בהלוואה של מאות אלפי שקלים.