בניגוד למשכנתאות רגילות, אחרי פשיטת רגל, צריכים לענות על הרבה תנאים כאשר המטרה היא לענות על הדרישות של הבנקים בנוגע להתנהלות מול פושטי רגל.
אחוז מימון במשכנתא:
הדבר הראשון שצריכים להבין זה שמוזר לקחת אחוז מימון גבוה במשכנתא אחרי פשיטת רגל. נניח שאתם רוצים לקנות דירה ב1.2 מיליון שקלים. אנחנו לא יכולים לבוא אחרי פשיטת רגל ולבקש משכנתא של 950 אלף שקלים. התגובה של הבנקים תהיה שזה חוצפה לבוא אחרי פשיטת רגל לבקש כל כך הרבה כסף. והם ככל הנראה יהיו צודקים, זה באמת סוג של חוצפה.
לכן המטרה היא לגייס יותר כסף לפני שבאים לבקש משכנתא, זה גם יכול להיות אחלה טיעון בשבילי. אני יכול להגיד לבנקים: "הנה תראה, נכון שהאנשים האלו עברו פשיטת רגל, אבל תראה איזה יופי הם התאוששו וגייסו 350 אלף שקל הון עצמי. זה כבר נראה הרבה יותר טוב מאשר המצב הראשון שתיארתי.
הכנסות מול הוצאות:
כאשר מגיע זוג רגיל לבקש משכנתא, השאיפה היא בדרך כלל לראות שההחזר החודשי לא מגיע לכדי מעל 30 אחוז מההכנסה החודשית. אבל כאשר אנחנו מדברים על פושטי רגל לשעבר, אנחנו רוצים להראות שאנחנו הרבה יותר טובים מאשר הלקוחות הממוצעים, כלומר רצוי שההחזר החודשי של המשכנתא יהיה פחות מ30 אחוז מההכנסה הפנויה. תזכרו שהמטרה היא להראות לבנקים שאנחנו הלקוחות הכי טובים שיכולים להיות, למרות פשיטת הרגל.
בנקים שנשרפו:
בדרך כלל כאשר עוברים פשיטת רגל, מגיעים להסדרי חוב מול בנקים. לפעמים זה רק בנק אחד שהייתה מולו פעילות עסקית, אבל לפעמים נאלצים למחוק חובות מול כמה בנקים במקביל. מה שזה אומר בשבילנו זה למעשה שני דברים:
הסיבה הראשונה היא שהבנקים שהיו בהם מחיקות חוב זה בנקים שלעולם לא יאשרו משכנתא יותר לעולם, כלומר הם מחוקים לעד. כך שאם יש כמה בנקים שבהם היה הסדר חוב, מאבדים הרבה מאוד אופציות.
הסיבה השנייה היא שכאשר באים לאחד הבנקים שלא נשרפו ומבקשים משכנתא, זה נראה גרוע מאוד כאשר יש הרבה בנקים שרופים, זה פשוט משדר רע מאוד. הרי תחשבו על זה שנייה, אם אתם באים לבקש משכנתא מהבנק והבנקאי רואה שיש שלושה בנקים שמחקו חובות לכם ואפילו הרבה חובות.
לכן צריך לשים לב היטב מה קורה בגזרת הבנקים, נכון שאי אפשר לתכנן את הדברים האלו מראש, אבל לפחות להיות מודעים לנושא הזה לאחר מעשה.
התנהלות בנקאית:
כאן אנחנו מגיעים לנושא מאוד חשוב, שזה קריטי. אנחנו רוצים להראות לבנקים שההתנהלות בחשבון הבנק שלנו היא מעל ומעבר לכל הציפיות. אנחנו רוצים להראות שאין שום מינוסים, שום חריגות, הכנסות נכנסות בזמן קבוע תמיד, ללא הלוואות ללא חריגות וללא שום בעיות כל שהן. כאן זה לב העניין, הכול צריך להיות פיקס וללא שום בעיות.
