והרי החדשות הישנות: למדינה אין קרקעות באשדוד. אפס. גם מצאי הקרקעות הנמצא בידיים פרטיות אינו גדול. מה יש לנו באשדוד? מצפון – אזור תעשיה, במערב – ים, בדרום – שמורת טבע, במזרח – רובע מיוחד. כדי לבנות צריך לבטל את שמורת טבע או לשנות את תכנית הרובע המיוחד. נשמע לכם הגיוני? לא ממש… הפתרון שנותר הוא לאפשר לבנות יותר ומהר במצאי הקרקעות הנמצאות בידיים פרטיות, באותם גושים קטנטנים שקיימים בעיר. פתרון נוסף הוא להשביח את הזכויות בפרויקטים של התחדשות עירונית כדי שיהיו כדאיים כלכלית.
"אשדוד היא העיר החמישית בגודלה, אך אם נמשיך בתהליך צמיחה שלילית נרד במיקום, ולא שהוא כל כך חשוב כמו לראות את עתיד העיר מבחינת דיור, וזאת כדי שנוכל לספק את צורכי הדיור לילדינו תחת המגבלה הקריטית שאין קרקעות למדינת ישראל באשדוד", אומר שלומי בן עזרי, מנכ"ל ארגון הקבלנים באשדוד.
שלומי, מה צריך לעשות לדעתך?
"בעשרים השנים האחרונות חל שינוי מהותי בתדמית של העיר אשדוד. מעיר ספר פרובינציאלית בעלת אוכלוסיה עם דימוי בינוני, לעיר מתקדמת בעלת מרכזי תרבות, חינוך והתפתחות אורבאנית של עיר ואם במדינת ישראל. אשדוד חייבת להמשיך במגמת ההתפתחות והתכנון ארוך הטווח, כשבית החולים והאוניברסיטה בהחלט מהווים מרכזי כובד בתהליך זה. כדי להיערך לשינויים ולהתמודד עם העתיד, אשדוד צריכה לעשות תכנית אב עירונית בראי לשנת 2040. לקחת את העיר, את פוטנציאל הבנייה בכל רובע, את קיבולת הרובע מבחינת תחבורה, מוסדות חינוך, תרבות, צרכים הנובעים מגידול אוכלוסיה ושינוי תמהיל האוכלוסייה בעיר, והנחיית היזמים בתכניות שימומשו בעיר בעוד 20-30 שנה. פעולה זו חייבת להתבצע על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ומתוכה ייגזרו תכניות הבנייה לשנים הבאות".
"באשדוד תלויים בעירייה יותר מכל דבר אחר כי לממשלה אין קרקעות"
הציבור מסתכל על המדינה, על האוצר, על מינהל מקרקעי ישראל, על משרד הפנים כמי שנושאים בנטל של עליית מחירי הדירות. הקבלן-יזם רוצה ודאות, רוצה לדעת שאם הוא קונה קרקע בסכום מסוים, והוא מצרף את עלויות הבנייה, ייצא לו רווח של 10-15 אחוזים. מחסור בקרקע, התייקרות חומרי גלם והמחסור הגדול שיש בכוח אדם, מביאים לעליית במחירים.
"למעלה מ-60 אחוז ממרכיב הדירה הם מיסים ותשלומים למדינה, מה שמבהיר לכל בר דעת שהמפתח לרמת מחירים סבירים לא נמצא בידי הקבלן", אומר שלומי. "המחירים תלויים בממשלה, ובאשדוד הם תלויים בעירייה יותר מכל דבר אחר, כי לממשלה אין קרקעות בעיר. הממשלה יכולה להשפיע על המחירים באשדוד באמצעות שיווק קרקע בסמוך לאשדוד כמו יבנה, גן יבנה, אשקלון, קריית גת וקריית מלאכי.
באמצעות מוצר תחליפי של הממשלה שיימתן עליות מחירים. אבל בתוך העיר, על מנת להגדיל את ההיצע, צריך לתת זכויות בנייה שיאפשרו זאת, שיפחיתו את לחצי הביקוש הקיימים. למשל, בניין שמותר לבנות בו 20 יחידות דיור, יקבל אישור לבניית 80 יחידות דיור. מאפשרים לקבלן לבנות דירות קטנות יותר, גבוה יותר, תוספת זכויות במטרים מביאה לכך שבסופו של דבר ההיצע גדל".
חנייה כמו במנהטן
כאמור, המורכבות באשדוד היא לאור העובדה שאין קרקע זמינה למגורים בבעלות המדינה מחד, ומאידך באזורים הוותיקים שניתן לבצע תמ"א, לרוב זה לא כדאי כלכלי. הפיכת פרויקט לכלכלי מתאפשרת בדרך של הגדלת זכויות בנייה. ככל שזכויות הבנייה יהיו מושבחות יותר, דבר שיכול להתבטא גם בקומות, גם במטרים וגם ביחידות דיור, הכדאיות הכלכלית תתחזק. כך קרה כאשר המדינה אישרה את תיקון 3 לחוק תמ"א 38, והגדילה את זכויות הבנייה, כי אין ויכוח על כך שתמ"א 38 מהווה פתרון למצוקת דיור, ובאשדוד מניעת הגירה שלילית. לצערנו, לזוגות צעירים קשה להגיע כיום לרכישת דירה בבנייה חדשה.
אלא שבאשדוד יש בעיית ביצוע במקומות רבים, מאחר שמדקדקים בדרישות החנייה ודורשים חנייה לכל דירה חדשה שנבנית. בן עזרי לא מסכים עם הנחייה זו. "זה לא הגיוני, מכיוון שהתקן לחנייה צריך להיבחן ולהיקבע בכל רובע בהתאם לצרכים הנוכחיים, ומותר לעיתים לקחת בחשבון גם חנייה בצידי הכביש, ברחוב, כדי לאפשר את הוצאתו של פרויקט מעין זה אל הפועל. נכון לרגע זה, יש רחובות באזורים ותיקים, שלא ניתן בהם לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, להוסיף יחידות דיור או לשפץ", הוא אומר, "מי שגר שם יישאר עוד הרבה שנים בלא אפשרות להתחדשות, אם עיריית אשדוד לא תחשוב מחוץ לקופסא. שיסלחו לי כל התושבים, אני יכול לתת כדוגמה את מנהטן, שם ל-90% מהדירות אין מקומות חנייה. יש תחבורה ציבורית.
לכל מי שחושב שלא ניתן להסתדר, כי אנו רגילים לכלי רכב, אני רוצה להזכיר שכאשר סללו את כביש 6 אמרו: 'מי ישלם עבור נסיעה', כששמו כחול לבן ומדחן אמרו 'מי ישלם, זה יישאר ריק', ואנו רואים שהחיים חזקים מהכול, ואם מתכננים רובע שהוא עם דרישות חנייה מינימאליות, שבו ייקבע תקן מיוחד לחנייה המקביל למקומות מרכזיים בעולם, אז נוכל להעניק כמות גדולה של יחידות דיור, לעזור לזוגות צעירים, לשפר את הכלכלה של אשדוד, את חזות פני עיר ואת יציבות המבנים".
יש מגבלות בנייה נוספות בתמ"א 38 שקבעה ועדת תכנון ובנייה בעיר, אך יחד עם זאת קיים ערוץ תקשורת בין ארגון הקבלנים ליו"ר הוועדה לתכנון ובנייה, מ"מ ראש העיר עו"ד גבי כנפו. "יש שיתוף פעולה מלא עם ארגון הקבלנים בפגישות סדירות ובשמיעת קולם של היזמים, דבר המאפשר למעשה לוועדת תכנון ובנייה לשמוע צד נוסף שהוא צד היזם. ברוב המקרים האינטרסים של היזם והדייר זהים. על כל מקרה בעייתי מתקיימת פגישה עם יו"ר הוועדה גבי כנפו, ולעתים מהנדס העיר משתתף, ויחד מנסים למצוא פתרון תכנוני או הנדסי המקובל על כל הצדדים".
ארגון אשדוד – הרביעי בגודלו בארץ
שלומי בן עזרי (52) נשוי ליפה, שפרשה מצבא קבע, ואב לארבעה. הוא רב סרן במיל', עדיין משרת בהתנדבות, בוגר כלכלה ומינהל עסקים מאוניברסיטת בר אילן, ונמצא לקראת סיום לימודי הנדסאי בניין. "החלטתי ללמוד כי זה קשור לתחום שבו אני עוסק שנים רבות, וכדי להראות לילדיי שאף פעם לא מאוחר ללמוד", הוא אומר. שלומי כמעט יליד אשדוד, נמצא כאן מגיל 4, ולדבריו לא יחליף אותה באף עיר אחרת. "אשדוד היא בהחלט הבית שלי. לדעתי, זו עיר מתוכננת יפה, עם חוף ים ייחודי בארץ, והיא נוחה לתנועה. האפשרות לחצות את עיר בגודל הזה ב-10 דקות מקצה לקצה לא קיים בשום מקום. שלומי מכיר את ענף הבניין עוד משנת 89', כאשר החל את עבודתו בהתאחדות הקבלנים הארצית.
עד 2004 טיפס בסולם התפקידים מעוזר מנהל אגף ועד תפקיד של מנכ"ל בפועל. לפני חמש שנים הקים את ארגון הקבלנים באשדוד. "הארגון היום הוא הרביעי בגודלו בארץ מבחינת מספר הקבלנים החברים בו", אומר שלומי. "עיקר עיסוקו של הארגון הוא ייצוג הקבלנים אל מול מזמיני עבודה, ספקים ורשויות מקומיות. ידעתי שלקבלנים המשויכים לעיר כמו אשדוד מגיע ארגון מקומי שיסייע להם ביום יום, ייצג אותם אל מול הרשות המקומית ויפעל לקידום וחיזוק האינטרסים המשותפים של ציבור זה והתושבים יחדיו. השותף להקמת הארגון והיו"ר הראשון היה יחיאל אבו. כיום עו"ד ורד זבולון צרפתי מכהנת בתפקיד זה, ומובילה איתי את הארגון להישגים מרשימים. היא אף משמשת כחברת נשיאות ההתאחדות".
למה יש הרגשה שהרבה אנשים לא אוהבים קבלנים?
"כשאומרים לאדם מן היישוב את המילה 'קבלן', הוא מיד מדמיין לעצמו איש עשיר, חזק, בעל מכוניות יוקרה, ולא בהכרח בהיבט החיובי והמפרגן. הציבור צריך להבחין בין קבלן שהוא יזם לבין קבלן מבצע. היזם משקיע בקרקע את כל כספו, מבצע תכנון שאורך לעיתים גם למעלה מעשור בגלל ביורוקרטיה. אם לאחר תקופה שכזו מחירי הקרקעות עולים, הרי שהרוויח בגדול, אך אם מחירי הקרקעות יורדים, הוא יכול למצוא עצמו ברמת סיכון גבוהה שיכולה להוביל לקריסה. אחד שכזה שסיכן כל כך הרבה במשך זמן ארוך כל כך, אם הרוויח – הרוויח ביושר. סוג שני, הבונה והמבצע, לרוב מתפרנס בכבוד, עובד קשה מאוד כל יום, מתמודד עם קשיים בכוח אדם, במחירי חומרים, קבלני משנה, שונה מאוד מהדימוי שכולם מצמידים למילה קבלן".
בונים ומתמקצעים
להיות קבלן רשום כחוק בישראל איננו דבר של מה בכך. רשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון הוא הרגולטור המאשר את רישיון הקבלן לבעלי הכישורים הנדרשים. הקושי הרב לקבל תעודת קבלן רשום גורם לכך שישנם מספר לא מבוטל של גופים העוסקים במקצועות הבנייה והשיפוצים למרות שלא הוסמכו לכך. ארגון הקבלנים נלחם בתופעה זו, מגיש תלונות לרשם הקבלנים ולמהנדס העיר במטרה להוציא צווי הפסקת עבודה ולהפסיק פעילותם של קבלנים אלה. בניסיון להעלות את רמת המקצועיות בענף הבניין, יזם הארגון את פתיחתו של בית הספר למקצועות הבנייה 'הבונים', אשר מטרתו להכשיר את הקבלנים ועובדיהם לרמת מיומנות ומקצועיות גבוהות יותר. "ענף הבנייה מורכב מ-42 מלאכות, שבכל אחת ואחת מהן מתקיימים שיפורים טכנולוגיים, תקנים חדשים, הנחיות חדשות עם השנים, והם אמורים להגיע אל השטח", מסביר בן עזרי.
"באמצעות בית הספר נכשיר בעלי מקצוע לא רשומים, החל מקבלני האינסטלציה, האיטום, הגבס והשיפוצים, נעניק להם הכשרה עיונית ונאפשר להם להיות קבלנים רשומים כחוק במדינת ישראל. יש עוד שתי מטרות עומדות לנגד עיני לטווח הארוך: האחת, להקים בעיר את בית הקבלן, שישמש את ארגון הקבלנים, אדריכלים, מהנדסים, ויכלול אולם כנסים והרצאות, משרדים וכיתות לימוד. המטרה השנייה היא להקים אתר הנצחה לקבלנים והבונים אשר הקימו את העיר והלכו לעולמם".
