אחת מכל 10 בקשות של רוכשי דירות לקבלת משכנתא מהבנק נפסלת. מדובר בפסילה מוחלטת, או בהחלטת הבנק שלא להעמיד לרוכשים את מלוא הסכום המבוקש, מה שכמובן מכשיל עסקאות רבות. כך עולה מבדיקה שערכה לשכת שמאי המקרקעין. מהבדיקה, שכללה 830 חוות דעת שמאיות שביצעו שמאים מטעם הבנקים למשכנתאות עבור לווים פוטנציאליים על מנת לאשר מתן הלוואה מהבנק כנגד משכון הנכס, עולה כי 10% מהבקשות נפסלו או שלא אושרו במלואן.
"ישנן שלוש סיבות עיקריות לפסילת הבקשות", מסביר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי, "פערים בשווי, בעיות תכנוניות ובעיות קנייניות". מהמחקר עולה כי 6% מהתיקים נפסלו בשל שווי שגוי. כלומר מחיר הדירה אינו תואם לשווי האמיתי שלו. למשל ישנם דירות ישנות הנמכרות במחיר גבוה מהשוק בשל פוטנציאל לתמ"א למרות שבפועל הדרך לפרויקט התחדשות עירונית עדיין מאוד ארוכה.
4% מהבקשות נפסלו מסיבות תיכנוניות. לדוגמא: דירת מגורים בשטח רשום של כ – 60 מ"ר. בפועל הדירה הינה בשטח של כ – 100 מ"ר, ללא היתר להרחבה. בנוסף נראה כי הדירה מפוצלת לשתי יחידות דיור נפרדות. לאור אי קיומו של היתר בנייה לעניין ההרחבה והפיצול הנכס הוערך בתור דירת מגורים אחת בשטח של 60 מ"ר וכמובן שהייתה השפעה על השווי.
בנוסף ישנן פסילות בשל בעיות קנייניות. לדוגמא: דירה הנרכשה טרם רישום הבית המשותף ומנוהלת על ידי חברה משכנת. באישור הזכויות לא קיים איזכור של הצמדה של חצר ל"דירת הגן" שנרכשה. ללא איזכור מילולי הצמדה ספציפית של חצר לא ניתן לשייך את חצר הנכס באופן קנייני לבעלי הזכויות והנכס הוערך לפי שווי לדירת קרקע ללא הצמדה של חצר לעומת שווי של דירת גן עם חצר צמודה ופרטית. כמובן שפסילה קניינית זו השפיעה על השווי ועל כן הייתה גם פסילה לפי שווי.
לדברי מסילתי, "הבעיה שחלק מרוכשי הדירות פונים לבנק בשלב שבו כבר חתמו על חוזה ושילמו מקדמה, והתחייבו לשלם את יתרת הכסף על סמך משכנתא תוך חודשים ספורים. את המוכר לא מעניין אם הבנק אישר או לא אישר מתן משכנתא, והקונה מוצא את עצמו בהפרת חוזה והוא מתחנן לחסדיו של המוכר, שלעתים העיכוב במימוש העסקה משליך גם עליו כמי שהתחייב לקנות דירה אחרת. לכן אני ממליץ לבחון היטב את מצבו התכנוני והקנייני של הנכס לפני רכישת הנכס וחתימה על החוזה. "למה הבנק שולח שמאי לנכס? כי הבנק שומר מצוין על הכסף שלו, למקרה שהבנק ייאלץ לממש את הנכס. גם רוכשי הדירות שמבקשים לקחת משכנתא צריכים לנהוג באותה דרך ולשכור שמאי שיעריך את הנכס ויבדוק אם אין מלכודות שעשויות להשפיע על העסקה ולאחר מכן על קבלת המשכנתא".
