למה אני זקוק לעו"ד מקרקעין ברכישת דירה מקבלן?
עו"ד מטעם הקבלן אינו מייצג את הרוכש ואינו דואג לאינטרסים שלו, וזאת למרות שכר הטרחה, שמשלם לו הרוכש (המשמש לשם רישום הזכויות בדירה על שם הרוכש), המייצר אשליה אחרת. לרוב יידרש הרוכש לחתום על חוזה אחיד – חוזה סטנדרטי שמנוסח באופן חד צדדי ולא מאוזן לטובת הקבלן, ומונה עשרות עמודים בשפה משפטית שאינה מובנת לאדם מן הישוב. לכן דווקא בעסקה מסוג זה חשוב לרוכשים להיות מיוצגים על ידי עורך דין מקרקעין, שייצגם הן בהיבטים מסחריים והן בהיבטים משפטיים לשם שמירה מלאה על זכויותיהם.
בדיקות מקדמיות שיש לבצע טרם רכישת הדירה:
1. בדיקה כי הקבלן המבצע רשום בפנקס הקבלנים, וכי הנו בעל סיווג מתאים לבניית הפרויקט.
2. בדיקה ברשם החברות – בדיקת מסמכי החברה ומצבה הכלכלי, והאם קיימים חובות, עיקולים ושעבודים ביחס אליה.
3. יש לבדוק האם קיימות תביעות ו/או התראות ו/או תלונות כנגד הקבלן.
4. בדיקת זכויות הקבלן בקרקע – יש לוודא כי הקרקע הנה בבעלות הקבלן, או שהוא בעל זכות חכירה עליה (במידה ומדובר בקרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל). בנוסף, יש לוודא כי על הקרקע לא קיימים שעבודים/עיקולים. את הבדיקה ניתן לבצע באמצעות צפייה בנסח הטאבו.
5. במידה והנכס הינו בבעלות רשות מקרקעי ישראל – יש לוודא כי הקרקע מהוונת, שאם לא כן, תחויבו בתשלום דמי חכירה ו/או דמי היוון ו/או דמי הסכמה, וכן, כי מדובר בחכירה לפרק זמן ארוך (בד"כ 49 שנים, והארכה ל – 49 שנים נוספות).
6. ביקור בפרויקטים מאוכלסים של הקבלן – בדיקת גימור הבניין והדירות, והאם הקבלן עמד בהתחייבויותיו כלפי הרוכשים.
7. בדיקת התב"ע ברשות המקומית – בדיקת הפרויקט וסביבתו.
8. בדיקת היתר הבנייה – יש לבדוק כי ניתן היתר בניה לבניית הפרויקט, בהתאם לתוכנית המוצגת לקונה. במידה וטרם ניתן היתר בנייה, על ההסכם להיות מותנה בתנאי מתלה של קבלת היתר הבנייה, תוך מגבלת זמן בו ניתן להשלימו, ואפשרות לביטול ההסכם ע"י הרוכש במידה ולא יושלם תוך פרק הזמן הנקוב.
9. תשלומי מיסים – אישור רשויות המס כדי למנוע עיכוב רישום הדירה ע"ש הרוכש. על עוה"ד לדרוש הצגה של כלל אישורי המיסים, לרבות "טופס 50" (המעיד כי הקבלן ממוסה במס הכנסה ולא במס שבח). גם תשלומי הפיתוח הסביבתי והיטלי ההשבחה בפרויקט, אמורים להיות מושתים על הקבלן (יש לוודא זאת בהסכם המכר).
10. דמי רצינות/מקדמה – במידה ושולמה מקדמה, יש לעמוד על כך כי המקדמה תושב במקרה בו העסקה לא תצא לפועל.
דגשים ביחס להסכם המכר:
בטרם חתימה על ההסכם עיינו היטב בעצמכם בהסכם ובנספחיו, וודאו כי החוזה עומד בקנה אחד עם ציפיותיכם. בהתאם לחוק, על הקבלן לצרף לחוזה המכר מפרט טכני, ותכניות דירה.
נקודות חשובות בהסכם:
1. מחיר הדירה – מחיר סופי וקבוע הכולל את ההצמדות, הוצאות פיתוח והיטלי השבחה, וחיבור לרשת חשמל מים וגז. יש לבדוק האם המחיר כולל מע"מ, ולקחת בחשבון, כי על המחיר יתווסף תשלום של הפרשי הצמדה בהתאם למדד תשומות הבנייה, וכן, כי תידרשו להוצאות נוספות, לרבות תשלום מס רכישה, תשלום בגין שינויים ושדרוגים, תשלום שכר טרחת עו"ד של הקבלן וכו'.
2. בטוחות – וודאו כי הקבלן לא יקבל למעלה מ- 15% ממחיר הדירה, אלא במקרים בהם הבטיח את ההשקעה באמצעות הדרכים הבאות (הקבועות בחוק):
• מסירת ערבות בנקאית – יש לוודא כי להסכם יתווסף נספח ובו נוסח של ערבות בנקאית המבטיח, כי במקרים של עיקול הקרקע או הדירה בגין צו מינוי או פירוק כונס נכסים וצו קבלת נכסים, כספיכם יוחזר.
• מסירת פוליסת ביטוח בה הקונה הינו מוטב.
• שעבוד של הדירה, או חלק יחסי מהקרקע, במשכנתא ראשונה לטובת הקונה.
• רישום הערת אזהרה ביחס לדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע, בגין מכירת הדירה, כשהיא נקייה מכל שיעבוד ו/או עיקול ו/או זכות צד שלישי כלשהי.
• העברת הבעלות או החכירה בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע על שם הקונה, כשהיא נקייה מכל שעבוד ו/או עיקול ו/או זכות של צד שלישי כלשהי.
3. מועד מסירת החזקה – יש לוודא, כי הקבלן מתחייב לכך שהדירה תימסר במועד קבוע מראש, ובמקרה של דחייה במועד תקבלו פיצוי בהתאם לחוק, וכן אפשרות לבטל את ההסכם מעבר למועד מסוים.
4. רישום הזכויות בדירה – יש לדרוש כי הקבלן יציין את מועד השלמת רישום הבית המשותף, ולאחר מכן, רישום הבעלות בנכס על שמכם בטאבו. לפי החוק על הקבלן לרשום בית משותף בתוך שנה ממועד רשום האיחוד והחלוקה (במידת הצורך) או ממועד מסירת הדירה לקונה – לפי המאוחר, ולרשום את הזכויות בדירה ע"ש הקונה תוך שישה חודשים ממועד רישום הבית המשותף או ממועד מסירת הדירה לקונה – לפי המאוחר.
5. רכוש משותף – יש לבדוק מהם החלקים אשר הוצאו מהרכוש המשותף, והתווספו לדירות בבניין, וכן האם לקבלן יש זכויות בחלק מהשטחים המשותפים, ובנוסף, כיצד נקבעת השתתפות בהוצאות הרכוש המשותף.
6. שינויים ותוספות – יש לוודא, כי ניתן לבצע שינויים ותוספות בדירה, ושכל שינוי יהיה באחריותו הבלעדית של הקבלן. וודאו כי בקשתכם תהיה מפורטת ומדויקת, ותכלול תאריך ביצוע, מחירים ופרק הזמן הצפוי לאיחור במסירת הדירה בגין ביצוע השינויים.
7. מסירת חזקה בדירה – כשהיא תקינה, נקייה וללא כל פגם. כדי לוודא זאת, יש לערוך סריקה יסודית ומתועדת בעת קבלת הדירה, רצוי עם מהנדס מטעמכם.
8. ליווי בנקאי – יש לוודא כי הפרויקט מלווה באמצעות ליווי בנקאי, וכי כל תשלום יבוצע באמצעות פנקס שוברים, המבטיח הפקדת מלוא התשלומים לחשבון הליווי, המשמש לבניית הפרויקט. בהקשר זה יש לשים לב, כי כאשר ישנו ליווי בנקאי, רובצת משכנתא של הבנק המלווה על הפרויקט כולו, ולכן במועד תשלום מלוא התמורה ומסירת החזקה בדירה יש לדרוש מכתב החרגה מאת הבנק המלווה, המחריג את דירתכם מהשעבוד הרובץ על הפרויקט.
אחריות הקבלן לתיקונים ולליקויים:
גם לאחר מסירת החזקה בדירה, מטיל החוק על הקבלן אחריות לטיפול בליקויים ופגמים מצד עליהם הודיע הרוכש. יש להבחין בין שתי תקופות שונות הקיימות בחוק:
תקופת הבדק – תקופה שתחילתה במועד מסירת החזקה, בה מחויב הקבלן לתקן כל ליקוי ופגם עליהם מתריע הרוכש. משך תקופת הבדק משתנה בהתאם לכל אחד ממרכיבי הבנייה, וזאת בהתאם לקבוע בחוק.
תקופת האחריות – תקופה שתחילתה בתום תקופת האחריות בגין כל אחד ממרכיבי הבנייה וסופה 3 שנים ממועד תחילתה, בה מוטל נטל ההוכחה בדבר אחריות הקבלן לקיומם של פגמים וליקויים בדירה על הרוכש.
לסיכום, בעת רכישת דירה מקבלן חשוב להקפיד על הבדיקות האמורות, בכדי למנוע מכשולים ומוקשים בדרך לקבלת הדירה ורישום הזכויות. לפיכך, כדאי לשכור שירותיו של עורך דין מקרקעין, אשר יבצע עבורכם את מלוא הבדיקות הנדרשות, וילווה אתכם בתהליך הארוך של רכישת דירה מקבלן באופן מקצועי, אשר יגן על האינטרסים שלכם.
אשמח לסייע וללוות אתכם בתהליך רכישת הדירה מקבלן מתחילתו ועד סופו, החל משלב הבדיקות המקדמיות, ניהול המו"מ, חתימה על הסכם המכר, דיווח לרשויות המס, נטילת משכנתא וכלה ברישום הזכויות על שמכם בטאבו וברשות מקרקעי ישראל במידת הצורך. עורכת דין מירי כהן ייצגה ועודנה מייצגת יזמים וקבלנים בפרויקטים רבים, ולפיכך יודעת בדיוק כיצד להתמודד מולם ולעמוד על זכויותיכם, ולשמור על האינטרסים שלכם בעסקת המכר.
הכותבת, עו"ד מירי כהן, מומחית בתחום המקרקעין. לשאלות וייעוץ ניתן לפנות אליה ישירות בטל' 054-2117065 ובמייל: miri@miricohen.co.il.
