במקרים רבים ניתן למצוא פער בין המידע המופיע בפרסומי הנכס, בחוזה המכר/שכירות, ברישומי הרשות המקומית ובחשבון הארנונה לבין המצב בפועל. הסיבה לפערים הללו עשויה לנבוע ממספר גורמים, החל מפרסום שקרי וברישום שגוי של מי מן הגורמים, וכלה בהבדלים בין שיטות המדידה.
מדידת שטח דירה היא תהליך שמטרתו לקבוע במדויק את גודל הנכס, ולספק תמונת מצב מדויקת באמצעות עזרים חזותיים, קנה מידה אחיד ובאמצעות רישום מפורט. נתוני המדידה עשויים להשפיע על החלטות כלכליות בקביעת מחיר הנכס במכירה ובהשכרה, וכן על סוגיות תכנוניות ומשפטיות.
במאמר זה נסקור את החשיבות של מדידת שטח, מתי יש צורך בה, ואיך ניתן לבצע אותה בצורה נכונה ומקצועית.
מהי מדידת שטח דירה ולמה היא חיונית?
מדידת שטח דירה היא תהליך שמטרתו לקבוע את השטח המדויק של הנכס, בין אם לצורך רכישה, מכירה, שיפוץ או התאמות מול רשויות. השטח שמופיע במסמכים רשמיים לא תמיד משקף את המציאות ונתוני הנכס הלכה למעשה, וטעויות בחישוב עלולות להוביל להפסדים כספיים או לבעיות משפטיות. לדוגמה: תחשיב שטח שגוי ומופחת עשוי להשפיע על ערך הנכס ולהפחית ממחירו, חריגה בחישוב כלפי מעלה תביא לחישוב ארנונה עודפת, ועשויה אף להגביל אפשרויות בתכנון פנים של הדירה. הבנת השטח האמיתי של הנכס היא צעד בסיסי וחיוני לכל מי שמבסס את החלטותיו בנוגע לנכס על מידות וגודל.
מקרים בהם יש צורך במדידה מקצועית על ידי מודד שטח
בין התרחישים בהם נדרשת מדידה מקצועית של הדירה:
- רכישת דירה- בעת רכישת דירה, חשוב לוודא שהשטח שמצוין בחוזה תואם את המציאות, ומייצג את התמורה למחיר המבוקש.
- מכירת דירה- בהוצאת הדירה למכירה מבצעים המוכרים תמחור וקביעת סכום הנכס שברשותם, בהתבסס על מספר רב של מאפיינים בניהם מיקום, מצב שוק, מצב הנכס והמבנה המשותף, השקעה בנכס וכמובן גודל הנכס. לפני מכירת דירה מודד שטח מוסמך יכול לספק נתונים מדויקים שיתמכו בתמחור הוגן. בנוסף, כאשר משווים את השטח בפועל לתשריט הבניין, ניתן לגלות שינויים לא מדווחים שבוצעו בנכס.
- שיפוץ דירה- תכנון שיפוץ הוא מקרה נוסף שבו מדידה מדויקת חיונית, כדי להבטיח שהתוכניות מתאימות למציאות, וכן לבחון את מיצוי זכויות הבנייה אל מול הרשות המקומית.
- השגות בנושא ארנונה- מדידת שטח של הדירה נדרשת על ידי בעלי דירות רבים המבקשים לוודא כי תחשיב הארנונה והחיובים החלים עליהם, אינם מופקעים בשל רישום של מטרים עודפים שאינם מייצגים את גודל הנכס בפועל, לכן לפני הגשת ערעור על ארנונה יש לפנות למודד.
חשיבות ביצוע המדידה על ידי מודד שטח מוסמך
ביצוע מדידה עצמאית עשוי להיראות פשוט, אך הוא מועד לטעויות. מודד שטח מקצועי מביא איתו ניסיון, ידע בתקנים וציוד מתקדם כמו מדי לייזר, שמבטיחים דיוק גבוה. מעבר לכך, תוצאות המדידה שלו מוכרות על ידי רשויות, בנקים וגופים משפטיים, מה שחשוב במיוחד בעסקאות נדל"ן או בסכסוכים משפטיים.
שיטות מדידת שטח דירה
חישוב שטח דירה נעשה על פי תקנים שונים, שחשוב להכיר:
שטח ברוטו- מדידת שטח ברוטו היא מדידה הכוללת קירות חיצוניים וחלקים ברכוש המשותף בבניין דירות.
שיטה זו נהוגה במדידות הנדרשות במסגרת חוק המכר, וקרויה גם מדידת פלדלת, שמשמעותה: כל השטח המצוי מעבר לקו דלת הכניסה, לרבות קירות פנימיים. המדידה לא תכלול אלמנטים חיצוניים לנכס ורכוש משותף.
שטח נטו- מדידת השטח בשיטת נטו מתייחסת לשטח הפנימי שבתוך הדירה בלבד.
ביצוע מדידות לצרכי תחשיב ארנונה יכלול מדידת שטח ברוטו: מדידת קירות, מרפסות וחניות בהתאם לתקנות הרשות המקורית ולתחשיב אחיד. קירות פנימיים נמדדים בדרך כלל בחצי עוביים, בעוד מרפסות, חניות ומחסנים עשויים להיכלל בחישוב חלקי לפי תקנות ספציפיות.
בעוד שמדידה עצמאית יכולה להתבסס על סרט מדידה פשוט, מודד מקצועי משתמש בציוד מתקדם שמונע טעויות ומספק תוצאות אמינות יותר, והמודד המוסמך מביא את הידע לשלב את נתוני המדידה לתחשיב מדויק ומוכר לצרכי המדידה.
מתי כדאי להזמין מודד שטח מקצועי?
הזמנת מודד שטח מומלצת במספר מצבים:
לפני רכישת דירה: כדי לוודא שהשטח המוצהר תואם את המציאות ולמנוע הפתעות לא נעימות.
לפני מכירה: מדידה מדויקת מאפשרת תמחור נכון ומגבירה את האמון של הקונים.
להגשת בקשה להיתר בנייה או שינוי תב"ע
לצורך הפחתת ארנונה, אם יש חשד לחיוב יתר, מדידה מקצועית עשויה לשמש כבסיס לתיקון החיוב.
לסיכום, מדידת שטח דירה היא לא רק עניין טכני, אלא כלי שיכול לחסוך כסף, זמן ומאמץ. בין אם אתם קונים, מוכרים או משפצים, השקעה במודד שטח מקצועי היא צעד חכם שמבטיח שקט נפשי ובהירות מלאה לגבי הנכס שלכם.