מאת עו"ד אביב נחמיאס
בקצרה- כן. הרבה לקוחות שואלים אותנו אם לדעתנו ובעקבות המלחמה מחירי הדיור ירדו והאם כדאי להמתין עם רכישת דירת מגורים חדשה. להערכתנו לא ניראה ירידה במחירי הדיור ואף ניראה עלייה קלה בימים שלאחר המלחמה, בדיוק כפי שקרה בימים שלאחר משבר הקורונה שעבר על המדינה, יחד עם כל העולם וזאת בגלל מספר סיבות עיקריות:
- יציבות שוק הנדל"ן בישראל: שוק הנדל"ן בישראל נחשב יציב, שכן מחיר של נכס היום, בין אם נכס מגורים או בין אם נכס מסחרי כן שומר על ערכו ואף מחירו עולה עם השנים.
- התנהלות הבנקים בימי משבר: אנחנו יכולים לראות שבימי משבר, כמו ימי הקורונה, מבצעים בעזה או מלחמה, כמו בימים אלו, הבנקים מגלים גמישות יחסית ונותנים לבעלי המשכנתאות את האפשרות לדחיית תשלומי הלוואות ומשכנתא, בעוד שוכרי דירות, להם בעלי דירה פרטיים, לא יכולים להרשות לעצמם לוותר על דמי שכירות. הדבר יגרום כאמור לביקוש נוסף של זוגות צעירים לרכוש דירה ויכול שיגרום לעליית מחירים נוספת. יש לשים לב כמובן שגם לאותם דחיות בהחזרי משכנתא והלוואה ישנם עלויות שיש לשים אליהם לב.
- מחסור בעובדים זרים: בעקבות המלחמה עשרות אלפי עובדים זרים, פלסטיניים בעיקר, לא יכולים לעבוד כרגע בישראל ואין צפי אמיתי לחזרתם לשוק העבודה. ישנו ביקוש רב לעובדים בקרב הקבלנים וגם הניסיון לפתרון בעזרת עובדים זרים מהודו או מולדבה לא מתקדם כרגע בשל בעיות לוגיסטיות שונות. המחסור בעובדים יוביל ככל הנראה להאטה בהתחלות הבנייה מה שיוכל להוביל, שוב, לעליית מחירים.
- עצירה וירידת הריבית של בנק ישראל: בחודש אפריל 2022 החליט לראשונה נגיד בנק ישראל, פרופסור אמיר ירון, להעלות את ריבית בנק ישראל לראשונה זה שנים רבות מרמה אפסית ועד לרמה של 4.75% בשיא, שנה לאחר מכן, בחודש מאי 2023. החלטתו של נגיד בנק ישראל נבעה בין היתר מהעלייה הגבוה של מחירי הדיור שהגיע בשיאה לכ- 20% עליית מחירים בשנה וזאת בימים שלאחר משבר הקורונה והרצון להביא להאטה משמעותית בעליית המחירים- מה שאכן קרא בסוף והוביל להקפאה של שוק הדיור למשך חודשים רבים וזאת בעקבות ההתייקרות המשמעותית בהחזרי המשכנתא. מחודש מאי 2023 ועד דצמבר 2023 הנגיד החליט להשאיר את הריבית באותה הרמה. לארונה החליט הנגיד להוריד לראשונה את הריבית ב0.25% לרמה של 4.5%- מה שממשיך את מגמת העצירה ובכך לנסות ו"להעיר" מחדש את שוק הדיור אך עדיין לנסות ולמנוע עליית מחירים בפעם הנוספת.
מבחינת מחירי הדיור, המשמעות היא בראש ובראשונה בשורות בעניין ההלוואות והמשכנתאות.
הרוב המוחלט של הישראלים נטל הלוואת משכנתא שרכש את דירתו ועליית הריבית הובילה לעלייה משמעותית של עשרות אחוזים בהחזרי ההלוואת והמשכנתאות. העלייה הובילה לכך שישראלים רבים ביקשו למכור את דירתם בגלל הקושי לעמוד בהחזרים שעלו משמעותית.
עצירת הריבית והורדתה זוהי התחלה של בשורה טובה לבעלי המשכנתאות שלאחר חודשים רבים יוכלו לראות הקלה קלה בהחזרים. שינויים שכאלה בשיעורי הריבית משפיעה באופן ישיר על השינוי במחירי הדיור- עליית הריבית הובילה לעצירה והאטה בשוק הדיור והורדתה תוביל, ככל הנראה, להתעוררות בשוק ועליית מחירים נוספת.
בנימה אישית, ולהערכתי, הריבית לא תגיע לרמות אשר היא הייתה לפני עליית הריבית אך רוכשי דירות פונטציאלים ומשקיעים יזהרו יותר לפני רכישות ונטילת מימון גבוה והלוואות גדולות.
- ירידה בהגרלות של דירה בהנחה ומחיר למשתכן: לאחר הגרלות רבות של דירה בהנחה ומחיר למשתכן ישנה ירידה טבעית בכמות ההגרלות ובסיכוי לזכייה של זוגות שממתינים לזכייה. ישנם אף זוגות שיבחרו שלא להמתין יותר וכן לנסות ולרכוש דירה בשוק החופשי.
- עלייה ברכישת דירות של משקיעים יהודים: אנחנו רואים בתקופה האחרונה עלייה בכמות משקיעים יהודים שמבקשים לרכוש דירה במדינת ישראל ומה שהתחיל ביהודים או אזרחי ישראל לשעבר תושבי רוסיה בעקבות המלחמה באוקראינה והחרם על רוסיה המשיך ליהודים ואזרחי ישראל לשעבר תושבי ארה"ב, קנדה וצרפת וזאת בעקבות גילויי האנטישימיות הגוברים בעולם.
- עליית המע"מ הצפויה: הממשלה החליטה שכחלק מהעלאת המיסים הצפויה בעקבות נזקי המלחמה, החל משנת 2025 יעלה המע"מ באחוז נוסף ל18% מע"מ, מה שיכול שיגרום עלייה במחירי חומרי העבודה וכך גם במחירי הדיור.
- המשך עליית הביקוש על ההיצע: בכל הפתרונות אשר קודמו עד היום על ידי הממשלה עדיין לא נמצא פיתרון לעליית הביקוש, כאשר בכל שנה יש יותר מבקשי דיור מאשר התחלות בנייה, בנוסף גם בירוקרטיה מסובכת וחוסר שליטה על שוק הנדל"ן מוביל, כמו בכל שנה, לעלייה מתמדת במחירי הדיור.
בשל כל אלו אני מעריך שמחירי הדיור אכן יעלו במעט גם לאחר המלחמה.
לסיום, אני רוצה לחזק את חיילי צה"ל שעושים הכל להילחם על המדינה ולשמור עלינו גם בימים אלו.
עם ישראל חי.
