לאחר שבשעה טובה, בעלי הדירות התארגנו, בחרו משרד עורכי דין שייצג אותם ולאחר מכן בחרו יזם, הגיע השלב בו הצדדים (ב"כ הדיירים מצד אחד וב"כ היזם מאידך) נכנסים למו"מ משפטי ומסחרי על טיוטת החוזה המחייב שייחתם בין הצדדים.

בכתבה זו נתמקד דווקא במו"מ על טיוטת החוזה בפרויקטים מסוג פינוי בינוי.

הדבר החשוב ביותר שמעניין, בדרך כלל, את בעלי הדירות הוא התמורה. כאן בעלי הדירות נתפסים לכלל טעות שכן, מבלי להמעיט בחשיבות התמורה הכלכלית שיקבלו מהיזם, חשוב דווקא לבדוק את הביטחונות שמציע היזם – אלו שאמורים להבטיח את הדבר היקר לכם מכל – הדירה.

ולכן, בראש ובראשונה חשוב שעורך הדין מצד בעלי הדירות יוודא שבחוזה יופיעו כל הערבויות שיבטיחו את הזכויות של בעלי הדירות – ערבות חוק מכר (בשווי הדירה החדשה), ערבויות בנקאיות אוטונומיות להבטחת תשלומי דמי השכירות, המיסים, הבדק והרישום. לא פחות חשוב לקבוע במסגרת המו"מ את גובה הערבויות כך שהן תספקנה לכסות את כל ההוצאות הנ"ל במקרה שהיזם לא יעמוד בהתחייבויותיו בהתאם לחוזה.

המשא ומתן
לאחר שווידאנו שקיבלנו את כל הערבויות הנ"ל, כעת ניתן לעבור לשלב המו"מ על התמורה. בגדול, התמורה הבסיסית והמתבקשת היא קבלת דירה חלופית חדשה במקום הדירה הישנה שצפויה להיהרס כאשר מקובל לדרוש מהיזם דירה גדולה יותר מהדירה שתיהרס.

את גודל תוספת השטח לדירה הישנה יש לקבוע באמצעות מנגנון בהתאם לרווחיות של היזם בפרויקט כך שככל שרווחיות היזם תהא גדולה יותר, כך יידרש היזם ליתן לבעלי הדירות תוספת שטח גדולה יותר ולהיפך. התוספת המינימאלית המקובלת באזורנו היא כ – 12 מ"ר.

יש לוודא שהתמורה כוללת גם חניה לכל דירה חדשה ומחסן (ככל שיאושר לבנות מחסנים) בשטח שבין 4-6 מ"ר.

נקודה נוספת וחשובה שיש להביא בחשבון בזמן המו"מ היא המפרט הטכני לפיו ייבנו הדירות החדשות. מאחר ומועד התחלת עבודות הבנייה במסגרת הפרויקט הוא בעוד מספר שנים, לא מקובל לקבע מפרט טכני במועד החתימה על החוזה לפינוי בינוי ומשכך מקובל לקבוע מנגנון לפיו המפרט הטכני של הדירות החדשות של בעלי הדירות יהא זהה ולא יפחת מרמתו מהמפרט הטכני לפיו יבנה היזם את הדירות החדשות שלו בבניין.

המנגנון כאמור לעיל, לא מונע מלהיכנס למו"מ חלקי על נושאים חשובים שבעלי הדירות רוצים שבכל מקרה יופיע במפרט הטכני שלהם ללא קשר למפרט הטכני של דירות היזם למשל כמו – מזגנים, גודל ריצוף מינימאלי, מטבח משופר (כל היזמים נותנים מטבחים מאוד בסיסיים שלא מאפשרים מגורים סבירים בדירה למשפחה ממוצעת) ועוד. חשוב גם להבין שהכל נקבע במו"מ והיזם לא תמיד מקבל את כל הדרישות של בעלי הדירות.

חשוב להבין, וזה מתקשר לכתבה הראשונה בסדרה, שככל שבחרנו נציגות באופן מסודר, הדרישות של בעלי הדירות למפרט הטכני צריכות לעלות מהצד של הנציגות ואין לסמוך בעניין זה על עורכי הדין שאמונים בעיקר, אך לא רק, על הפן המשפטי. שיקול הדעת של עורכי הדין בעניינים מסחריים אינו יכול להוות תחליף לרצונות של בעלי הדירות ולכן מומלץ מאוד כי בעלי הדירות באמצעות הנציגות (או יחד עם מפקח מטעמם) יגבשו את הדרישות הבסיסיות למפרט הטכני. בעניינים מסחריים תפקידם של עורכי הדין הוא לייעץ לכם האם הדרישות של בעלי הדירות הן סבירות או תלושות מהמציאות וכאשר הדרישות סבירות, מחובתו של עורך הדין להעלותן בפני היזם במסגרת המו"מ.

לוחות זמנים
נקודה נוספת ולא פחות חשובה היא עניין לוחות הזמנים והתנאים המתלים (תנאים שאך בהתקיימותם החוזה נכנס לתוקף). כדאי ואף מומלץ לנסח את הסעיפים שעוסקים בלוחות הזמנים והתנאים המתלים באופן מאוד ברור וקוהרנטי כך שיהיה ברור לכל קורא מה הוא סדר הזמנים שנקבע בחוזה ומה הם התנאים המתלים. מומלץ לקבוע זמנים סבירים (לפי ניסיון באי כח הצדדים) על מנת שהיזם יוכל לעמוד בהם. אנחנו לא רוצים לדחוק את היזם ללוח זמנים צפוף שלא ניתן לעמוד בו – אנחנו לא רוצים להכשיל את הפרויקט. למשל – ניתן לקבוע שככל שהיזם לא יצליח בתוך שנתיים לשכנע לפחות 67% בעלי הדירות במתחם לחתום על החוזה הרי שהחוזה יהא בטל ומבוטל ובעלי הדירות יהיו משוחררים מהחוזה עם אותו יזם. כמובן שניתן להסכים על מועד ארוך או קצר יותר משנתיים אך הדבר החשוב הוא שיהיה "דד-ליין" ברור לצדדים.

כל הנקודות שהבאנו לעיל אינן ממצות והן ממש על קצה המזלג. ישנן עוד המון נקודות לדיון אך קצרה היריעה מלהכיל את כל הנקודות שיש לדון עליהן במסגרת המו"מ בכתבה בעיתון.

כמובן שהמו"מ על החוזה הוא תהליך ארוך ומייגע, אך עורך דין מנוסה שבקיא בחוזים מסוג זה יכול לסיים את המלאכה ביעילות ולהגיע לשלב החשוב הבא – שלב החתימה על החוזים.

יש לשים לב שטרם יחתום בעל הדירה הראשון על החוזה לפינוי בינוי, על היזם להפקיד בידי עורך הדין של בעלי הדירות ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר המאפשר לעורך הדין למחוק ליזם את הערות האזהרה שנרשמו על זכויות בעלי הדירות הקיימות ואת התנאים לביטולן יש לנסח בחוזה באופן ברור.

לסיכום
שלב במו"מ הוא שלב קריטי בו נקבעים כל התנאים המסחריים ומשפטיים בין הצדדים וחשוב תמיד לצפות פני עתיד שכן תהליך של פרויקט פינוי בינוי אורך מספר שנים לא מבוטל. הדבר החשוב ביותר הוא הביטחונות וכמובן התמורות לבעלי הדירות. עורך הדין שבחרנו משפיע באופן דרמטי על תהליך המו"מ עם היזם ומשכך יש לבחון היטב את בחירת עורך הדין עוד בשלבים הראשונים של התהליך, שילווה את בעלי הדירות שנים קדימה.

הכתבה נכתבה בשיתוף פעולה עם "אזולאי לוי ושות' משרד עורכי דין ונוטריון" שמתמחים במקרקעין בכלל ובליווי יזמים ובעלי דירות בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית בפרט . עו"ד ירון אזולאי משמש גם כיו"ר ועדת התחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין במחוז דרום.