פירוק שיתוף במקרקעין – מה אומר החוק?
חוק המקרקעין התשכ"ט 1969 מבקש להקל ככל הניתן על פירוק שותפות במקרקעין כאשר אחד מהשותפים מעוניין בפירוק. זהו עיקרון נוקשה הבא לידי ביטוי בחוק, עיקרון שלפיו כל שותף זכאי בכל עת לתבוע את פירוק השותפות בנכס.
איך מבצעים פירוק שותפות במקרקעין?
בשלב הראשון יפנה השותף או עורך הדין מטעמו, אל השותפים, יצהיר על הכוונה שלו להגיש תביעה לפירוק השותפות ויבקש את ההסכמה של השותפים האחרים להליך הפירוק.
רצוי להגיע לפירוק שותפות בהסכמה. כאשר כל השותפים מסכימים לבצע את פירוק השותפות, הם יכולים להעמיד את הנכס למכירה ולהתחלק ביניהם בתמורה שתתקבל מהמכירה. העמדת הנכס למכירה כרוכה במספר פעולות, פרסום הנכס למכירה, ניהול המשא ומתן עם הקונים, חלוקה של התמורה לאחר השלמת המכירה ורישום הנכס על שם הבעלים החדשים. על אף שזהו הליך קצר ופשוט, יחסית, מומלץ לשתף בו עורך דין מומחה למקרקעין שיסייע בניהול המשא ומתן, ינסח את חוזה המכירה ויעביר את הבעלות על הנכס מהמוכרים לקונים.
כאשר מתגלה מחלוקת בין השותפים באשר לפירוק השותפות ולא כל השותפים מסכימים לפירוק, תהליך הפירוק הופך להיות תהליך מורכב יותר. במקרה כזה יש להגיש תביעה לבית המשפט ולבקש ממנו להורות על פירוק השותפות.
איפה מגישים את התביעה לפירוק השותפות?
אם רישום הנכס המשותף נעשה בפנקס הטאבו, יש להגיש את הבקשה לפירוק השותפות בדירה לבית משפט השלום הפועל באזור שבו נמצא הנכס המשותף ללא קשר לערך הנכס.
אם רישום הנכס המשותף נעשה בחברה, משכנתא או במנהל מקרקעי ישראל, בקשת פירוק השיתוף תוגש לבית משפט השלום או לבית המשפט המחוזי בהתאם לערך הנכס. הכלל הוא: תביעה לפירוק שותפות בנכסים של עד 2,500,000 מיליון שקלים תוגש לבית משפט השלום ואילו תביעה לפירוק נכסים יקרים יותר תוגש לבית המשפט המחוזי.
אם הנכס המשותף שייך לבני משפחה ותביעת הפירוק של הנכס מוגשת כנגד אחד מבני המשפחה, הבקשה לפירוק השותפות תוגש לבית המשפט לענייני משפחה ללא תלות בשווי הנכס.
בית המשפט יורה על פירוק השותפות באחת משתי הדרכים, פירוק בעין או במכירת המקרקעין.
פירוק בעין הוא חלוקה פיזית של הנכס. לדוגמה, כאשר הנכס הוא בית דירות משותף, בית המשפט יורה על חלוקת הדירות בין השותפים ובהתאם לנסיבות בית המשפט יורה על תשלומי איזון במטרה להשוות בערך הכספי בין החלקים הנפרדים של כל שותף בנכס.
כאשר הנכסים אינם מאפשרים חלוקה פיזית או כאשר החלוקה הפיזית תגרום להפסד לאחד השותפים, בית המשפט יורה על מכירת הנכס ועל חלוקת התמורה בין השותפים.
ברוב המקרים, הנכס יועמד למכירה פומבית על ידי כונס נכסים, אך בית המשפט רשאי להורות על דרך ביצוע המכירה בכל דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר, לדוגמה: כאשר אחד השותפים מבקש לרכוש את הנכס ומוכן לשלם שווי שוק וכדומה.
האם תמיד בית המשפט יורה על פירוק השותפות?
כעיקרון כן, אך ישנם מספר מצבים שבהם בית המשפט ידחה את הבקשה לפירוק השותפות.
כאשר בית המשפט יתרשם שבקשת הפירוק הוגשה שלא בתום לב מתוך כוונה לעשיית רווח לא הוגן או כדי להפעיל לחץ על אחד השותפים ועוד, הוא ידחה את התביעה.
במקרים שבהם חתמו השותפים על הסכם המונע את פירוק השותפות בעתיד, בית המשפט ידון בתביעת הפירוק רק לאחר שלוש שנים ממועד חתימת ההסכם.
בית המשפט לא ימהר להורות על פירוק שותפות בנכס שבו גרים קטינים. רק לאחר שבית המשפט ישתכנע כי סופק מקום מגורים חילופי לקטינים הוא יורה על פירוק השותפות
פירוק שותפות במקרקעין – משולחנו של עורך הדין
שני אחים ירשו מאביהם חנות ברמת גן, אך בעוד האח הגדול הזדרז לרשום את חלקו בחנות בטאבו, האח הקטן נמנע מרישום בטאבו במטרה לחבל באפשרות פירוק השותפות ביניהם. האח הגדול הגיש בקשה לבית המשפט לרשום את האח הסרבן כיורש בחנות, בית המשפט נענה לבקשה, וכך נסללה בפני האח הגדול הדרך לפירוק השותפות בחנות עם אחיו.
לסיכום, הזכות לתבוע פירוק שותפות במקרקעין היא זכות בסיסית הקבועה בחוק המקרקעין. אם פירוק השותפות אינו נעשה בדרך של הסכמה יש לפנות אל בית המשפט ולבקש ממנו להורות על פירוק השותפות.
