מרטין בוקסדורף, איש אינטרנט מוכר, משפטן ופעיל חברתי מזה שנים רבות, הוא גם המנכ"ל של חברת "מכרז 38", שהתחילה את דרכה בשנת 2009 בפעילות של יזמות בעולם הנדל"ן, תיווך ושיווק נכסים, התמקדה בהמשך בעולם התמ"א, ופיתחה אחרי שש שנות פעילות, את שיטת המכרז לביצוע תמ"א 38.
"הבעיה העיקרית בתהליכי תמ"א היא העובדה שדיירי הבניין מתנהלים מול הגורמים המקצועיים, מבלי שיש להם מידע רציני על מה שהם הולכים לעשות. גם אם הקבלן מממן לבניין עורך דין, זה הרי עורך דין מטעם הקבלן. כל הגורמים כולם, נמצאים במצב שהם תלויים בקבלן ולכן אוטומטית נמצאים בצד שלו", אומר בוקסדורף. "צריך יד מקצועית ניטראלית שתעזור להשגיח היטב על מעשי הקבלן, ואפילו שלב אחד לפני כן. אנחנו עוזרים להם לבחור את הקבלן שייתן את ההצעה הריאלית הטובה ביותר, הקבלן המתאים ביותר, בהתאמה לתנאי המכרז. ברגע שהקבלן ייבחר, אנחנו משגיחים על כל תהליך העבודה מהתחלה עד הסוף. המטרה היא אחת: להביא לדיירי הבניין את העסקה הטובה ביותר שרק אפשר, כדי שאלה יקבלו את כל ההטבות המרביות שהם יכולים לקבל מעסקת התמ"א".
סכם לי בקצרה למה לבצע תמ"א 38 בשיטת המכרז?
"לא בוחרים קבלן מבצע לפי מי שאתם מכירים בלבד או מי שמקורב לאחד הדיירים, אלא עורכים מכרז מקצועי בין הקבלנים המובילים באזור, למציאת ההצעה הטובה והרווחית ביותר. תכנון העבודה נעשה לפי האינטרס של הדיירים, הם זוכים לליווי מקצועי של מומחים לאורך כל הדרך, שמייצגים את האינטרסים של הבניין אל מול הקבלן, כאשר הכל מבוצע במקצועיות מלאה עם תיעוד מפורט של הנעשה. אנחנו מפקחים על עבודת הקבלן, דואגים שהוא עומד בכל ההסכמים, מבצע את כלל הסעיפים, עומד בזמנים ולא מפספס שום פרט מבין הדברים שהוסכמו עם הבניין".
כמה זה עולה לדיירים?
"השירות הוא חינם לחלוטין, אנחנו לוקחים עמלה מהקבלן הנבחר לביצוע התמ"א".
איך מתחילים בתהליך?
"אנחנו עורכים ימי עיון לדיירים ולוועד הבית. עושים סיור בבניין ויחד מחליטים על מה ניתן לעשות בבניין, ומה האפשרויות היותר טובות מבין שלל האופציות הקיימות. מסבירים לכל אחד את המשמעות של ביצוע פרויקט כזה. את הקשיים, הן הביורוקרטים והן האישיים, שנמצאים במעין אתר בנייה. אחרי שנבין את הצרכים של הבניין, נוציא מכרז בין הקבלנים שפועלים באזור, וננהל משא ומתן להשגת ההצעה הרווחית ביותר. אנחנו נפקח על עבודת הקבלן כדי לוודא שהכול מתנהל לפי התוכנית. בכל רגע של ניהול פרויקט התמ"א של הבניין, אנחנו נהיה בזמינות מלאה כדי לפתור כל בעיה שעלולה להיווצר מול הקבלן או מול הרשויות המתאימות".
יש מספר אפשרויות לחזק את הבניין נגד רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38, ומספר אפשרויות לתוספות בנייה, כמו למשל הרחבת יחידות הדיור הקיימות והוספת ממ"דים חדשים במידה והתוכנית ההנדסית מאפשרת זאת או הוספת מרפסות שמש לדירות הקיימות. לא בכל מקרה ניתן להגיע למצב שבו מרחיבים את שטח הבניין בעוד כמה מטרים החוצה. לגבי שדרוג הלובי, הגינה, חדרי המדרגות, המעלית, והחניות, חשוב להבין כי הכול תלוי ביכולתו של הקבלן למכור את הדירות הנוספות שהוא יבנה בבניין, ולכסות את כל עלויות העבודה שלו בתוספת 25 אחוז רווח בערך. אם הוא לא יכול לעשות את זה, הוא לא יוכל להשקיע בבניין מעבר למינימום הנדרש לצורך עמידה בתנאי התוכנית.
"חשוב להדגיש כי הקבלן חייב להגיע למצב שבסיום פרויקט תמ"א 38, הוא מרוויח בערך 25 אחוזים רווח", אומר מרטין. "במידה והרווח הזה לא קיים או לא בטוח, הוא בדרך כלל יתרחק מביצוע הפרויקט בכלל. בהרבה מאוד מקומות שבהם מחירי הדירות לא מספיק גבוהים, הקבלנים נמנעים מביצוע עבודות תמ"א 38. לכן אנו מבקשים הסכמה מהדיירים לערוך ללא שום עלות בדיקות כדאיות ראשונות לביצוע עבודות בבניין. השלב הזה הוא קריטי בתהליך".
שיטת המכרז לביצוע תמ"א 38 יצאה לדרך בישראל, ומרטין מספר שכבר חמישה בניינים החלו את התהליך דרך החברה.
